Aujourd'hui, les taux immobiliers sont particulièrement bas. Une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier par un double effet : baisse de la solvabilité des acquéreurs et perte d'attrait des investissements immobiliers.

Une hausse des taux entraînerait une baisse de la solvabilité des acquéreurs, déjà affaiblie

En raison de la hausse de l'immobilier, la solvabilité des acquéreurs s'est fortement dégradée au cours des dernières années. La baisse des taux et l'augmentation des durées d'emprunt ont jusqu'à présent contrebalancé en partie la hausse des prix mais une augmentation des taux porterait la solvabilité des acquéreurs à des niveaux alarmants. Or, une baisse de la solvabilité aurait des conséquences immédiates sur la demande, en particulier sur les segments de marché les plus élevés...

Effet direct d'une hausse des taux à mensualité et durée d'emprunt égale

Voyons maintenant concrètement l'effet d'une hausse des taux dans le cas d'un emprunt sans apport sur 20 ans avec des mensualités de 1000 €.

Taux d'intérêt Taux d'assurance Montant Coût du crédit
3.5 % 0.36 % 163 945 € 76 055 €
4.5 % 0.36 % 150 909 € 89 091 €
5.5 % 0.36 % 139 298 € 100 702 €

On voit qu'un renchérissement des taux d'intérêts réduit significativement le montant emprunté pour une même mensualité tout en augmentant le coût du crédit. Ainsi entre un taux à 3.5% et un taux à 5.5% et pour une même mensualité, le montant emprunté diminue de 15% !

La hausse des taux : des effets accrus sur les emprunts de longue durée

Outre cet effet direct d'une hausse des taux, une autre conséquence serait un moindre attrait des emprunts de longue durée.

Les deux tableaux ci-dessous s'entendent avec une mensualité de 1000€. La différence entre ces deux tableaux est que les taux ont augmenté de 2%.

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Montant Coût du crédit
15 ans 3.25 % 0.36% 136 487 € 43 513 €
20 ans 3.50 % 0.36% 163 945 € 76 055 €
25 ans 3.60 % 0.36% 186 566 € 113 434 €
30 ans 3.85 % 0.36% 200 478 € 159 522 €

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Montant Coût du crédit
15 ans 5.25% 0.36% 119 922 € 60 078 €
20 ans 5.50% 0.36% 139 298 € 100 702 €
25 ans 5.60% 0.36% 153 829 € 146 171 €
30 ans 5.85% 0.36% 161 306 € 198 694 €

  • On voit que pour une même mensualité, la différence entre les montants empruntés sur 15 et 25 ans diminue fortement avec une hausse des taux : ainsi si avec les taux actuels  la capacité d'emprunt augmente d'environ 50 000 euros, elle n'augmente plus que de 34 000 euros avec des taux majorés de 2%.
  • Dans le même temps, le coût du crédit est démultiplié sur des durées plus longues : avec un taux à 5.60%, le coût du crédit sur 25 ans devient presque équivalent au montant emprunté !

Ainsi, une hausse conséquente des taux réduirait directement la capacité d'emprunt et diminuerait aussi sensiblement l'attrait des emprunts longue durée. Ces 2 raisons entraînerait une diminution significative des montants empruntés par les acquéreurs pour les investissements immobiliers. Cela aurait des conséquences immédiates sur la demande car aujourd'hui, tous les experts reconnaissent que leur solvabilité des acquéreurs est déjà mal en point.

Une hausse des taux réduirait l'attrait des investissements immobiliers

La hausse des taux aurait 2 impacts négatifs sur l'investissements immobilier :

  • Un renchérissement des mensualités et donc une moindre rentabilité pour les investissements immobiliers réalisés à crédit
  • Un meilleur attrait d'autres placements

La plupart des investissements immobiliers sont effectués à crédit et avec peu d'apport. Le cas idéal est lorsque les mensualités d'emprunt et les loyers encaissés s'équilibrent ; avec la flambée récente de l'immobilier, cela est de plus en plus difficile à trouver. Or une hausse des taux aurait des conséquences immédiates sur les mensualités d'emprunt. Ainsi l'achat d'un bien à 100 000 euros génère des mensualités de 536 euros sur 25 ans avec un taux de 3.60% + 0.36% d'assurance. Si les taux augmentent de 2%, la mensualité passe à 650 euros soit une hausse de plus de 21% ! On voit bien que la rentabilité de l'investissement est affectée.

D'autant qu'il faut considérer que l'investissements immobilier est en concurrence avec d'autres investissements dont certains verraient au contraire leur rentabilité améliorée par une hausse des taux.

Ainsi l'investissement immobilier serait doublement pénalisé par une hausse des taux. Comme dans le même temps, de nombreux acquéreurs se trouveraient exclus du marché immobilier (primo-accédants sans apport en particulier), la demande serait d'autant plus affectée.
Comme tout marché, le marché immobilier dépend de la loi de l'offre et de la demande : toutes choses égales par ailleurs, une hausse des taux favoriserait donc une baisse de l'immobilier.