L'immobilier véhicule de nombreuses idées reçues. Celles qui reviennent le plus systématiquement lorsqu'on aborde le sujet sont les deux suivantes :

  • Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres
  • L'immobilier ne baisse jamais : au pire, ça stagne...

Je vous propose donc de nous pencher sur la pertinence de chacune d'entre elle.

Commençons donc par aborder la première affirmation : "Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres."

Sur le fond tout d'abord : effectivement le loyer est une dépense. A ce titre, il ne s'agit pas d'un investissement et l'argent dépensé en loyer ne sert nullement à faire augmenter le patrimoine. On peut donc considérer que l'assertion est globalement exacte.

Sur la forme, l'utilisation de l'expression "jeter l'argent par les fenêtres" n'est pas neutre, c'est le moins que l'on puisse dire. Elle évoque une utilisation frivole de son argent ou une dilapidation de son patrimoine bien loin de l'image du "bon père de famille" ou de l'investisseur avisé.
N'y voyez-vous pas une incohérence quand on parle en fait d'un besoin essentiel : se loger ? Si on parle par exemple de quelqu'un qui dépense des sommes folles à payer des tournées dans des bars, on comprend l'utilisation de l'expression" jeter l'argent par les fenêtres" mais en quoi donner une somme d'argent mensuellement pour bénéficier d'un service de base serait-il "jeter l'argent par les fenêtres" ?

En fait, l'utilisation de cette expression est liée à deux éléments :

  • Les importantes sommes mises en jeu.
  • La possibilité de l'achat

L'expression "Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres" sous-entend bien sûr, que les sommes dépensées en loyers sont stériles au contraire de l'argent dépensé dans un achat. Il faudrait donc toujours privilégier l'achat à la location d'un point de vue financier ?
Il s'agit bien sûr d'une idée reçue : la location s'avère dans certains cas plus intéressante que l'achat. C'est par exemple le cas lorsque l'on est à la veille d'un retournement du marché de l'immobilier (comme c'est peut-être le cas aujourd'hui), que l'on est amené à déménager régulièrement, lorsque les loyers sont peu élevés comparé au prix d'achat... Voir pour plus de détails l'article : Acheter ou louer ?
Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que le locataire a moins de frais que le propriétaire, qu'il bénéficie d'une bien meilleure flexibilité, qu'il n'est pas sensible à une baisse de l'immobilier, qu'il peut mettre de l'argent de côté et le faire fructifier.

Un exemple concret, certes un peu particulier mais néanmoins plausible, pour vous montrer que l'achat n'est pas toujours intéressant. [Il s'agit d'un contre-exemple simple à l'affirmation : il vaut TOUJOURS mieux acheter que louer]

  • M et Mme B louent un appartement un 80 mètres carrés dans Paris pour 1200 euros CC (loyer un peu ancien qui n'a pas rattrapé les prix du marché).
  • Le même bien à l'achat coûte 480 000 euros.
  • M et Mme B disposent de 528 000 euros sur leur compte en Banque suite à un héritage.

     => Doivent-ils alors en profiter pour acheter un logement similaire au leur sachant que la somme dont ils disposent leur permettrait de couvrir exactement le prix + les frais d'achat ?

  • Le "bon sens" populaire dirait oui car M et Mme B n'auraient alors plus à payer des loyers à perte.
  • En réalité, M et Mme B décident de placer leurs 528 000 euros sur des placements sans risque leur rapportant finalement 4% net et de rester locataires. Chaque année, leur argent leur rapporte donc 21 120 euros c'est à dire bien plus que les 14 400 euros dépensés en loyers. De plus, ils n'ont pas les frais supplémentaires du propriétaire et ne perdront pas les frais d'achat s'ils doivent déménager dans 1 an. Ils ne seront perdants qu'en cas de hausse importante des prix de l'immobilier et des loyers qui leur semble bien improbable. En revanche en cas de baisse, ils pourront largement en profiter.


Passons maintenant à l'affirmation : "L'immobilier ne baisse jamais : au pire, ça stagne."

Sur cette affirmation, pas d'ambiguïté, les faits sont tétus : l'immobilier a déjà baissé à plusieurs reprises en France comme à l'étranger. Ces baisses ont parfois été importantes comme lors du krach de 1991-1998 en région Parisienne et sur la Côte d'Azur avec une baisse de 40% à Paris en francs constants.
Alors pourquoi l'affirmation prétendant que l'immobilier ne peut pas baisser et même n'a jamais baissé ? Il y a plusieurs raisons :

  • D'abord , il y a eu pendant longtemps une forte inflation. Même lorsque l'immobilier baissait en francs constants, il ne diminuait pas en francs courants.
  • Ensuite, la dernière grande baisse a essentiellement touché des zones localisées (Région Parisienne et Côte d'Azur) : c'est pourquoi, les habitants d'autres régions n'en ont pas nécessairement eu conscience.
  • D'autre part, les vrais perdants sont ceux qui ont acheté au plus haut et doivent revendre lors de la baisse. Tous ceux qui ont acheté bien avant le pic ou qui n'ont pas besoin de revendre pendant le creux ne se rendent pas vraiment compte de la baisse.
  • Enfin, la hausse importante dure maintenant depuis 7 ans. Elle donne ainsi l'illusion de ne pas pouvoir s'arrêter et encore moins de s'inverser à la baisse. De plus les jeunes n'ont souvent connu qu'une forte hausse depuis qu'ils s'intéressent au marché immobilier.

En réalité, plus la hausse dure et plus elle est forte, plus elle a de chance de se terminer par un retournement plus ou moins brutal, d'autant plus que les salaires sont loin d'avoir suivi !
Voir aussi l'article : de la hausse à la baisse.
Je reviendrai dans un prochain article sur les raisons qui font qu'une future baisse de l'immobilier me semble assez probable.