Avec les prix immobiliers actuels et des taux d'intérêts très attractifs, les crédits immobiliers de longue durée se multiplient. Si les prêts d'une durée de 25 ans étaient anecdotiques il y a encore quelques années, ils deviennent aujourd'hui assez courants. Certains crédits vont même jusqu'à 30 ans et des crédits sur 50 ans sont déjà évoqués...
Alors que faut-il penser de ces prêts de longue durée ? Sont-ils intéressants ? Quels sont les inconvénients de ces prêts ? Quelles sont les conditions favorables à de tels prêts ?

Quels sont les motivations qui poussent à faire un emprunt de très longue durée ?

Tout d'abord, augmenter la durée du crédit permet à mensualité égales d'accroître sensiblement sa capacité d'emprunt.

A titre d'exemple, vous trouverez ci-dessous les montants qui peuvent être empruntés avec une mensualité de 1000 euros et des taux d'intérêt du marché (tableau réalisé à partir de www.meilleurstaux.com).

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Montant
10 ans 3.10 % 0.36 % 101 319 €
15 ans 3.25 % 0.36 % 138 832 €
20 ans 3.50 % 0.36 % 167 048 €
25 ans 3.60 % 0.36 % 190 248 €
30 ans 3.85 % 0.36 % 204 248 €

Ainsi les motivations à prendre un prêt sur 25 ans par rapport à un prêt sur 15 ans peuvent être d'acheter un bien de meilleure qualité donc plus cher, rendre possible un achat qu'on aurait pu réaliser sans cela à cause d'un taux d'endettement trop élevé etc.

Autre angle de vue : augmenter la durée du crédit permet de réduire les mensualités à montant emprunté égal.

Prenons l'exemple d'un montant emprunté de 150 000 euros. Voici les mensualités obtenues (tableau réalisé à partir de www.meilleurstaux.com).

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités
10 ans 3.10 % 0.36 % 1 480 €
15 ans 3.25 % 0.36 % 1 080 €
20 ans 3.50 % 0.36 % 898 €
25 ans 3.60 % 0.36 % 788 €
30 ans 3.85 % 0.36 % 734 €

C'est pourquoi, certains choisissent d'emprunter sur une durée plus longue pour diminuer leur taux d'endettement mensuel. Cela leur permet de satisfaire les normes pour réaliser leur projet (33% d'endettement) ou tout simplement de mieux vivre pendant la durée d'emprunt.

Quels sont les inconvénients des taux de longue durée ?

Le premier est une évidence : c'est que la durée de remboursement est plus élevée !

Ainsi quelqu'un qui commence à rembourser un prêt sur 15 ans à 30 ans est normalement propriétaire à 45 ans. A partir de cet âge, l'argent qui n'est plus dépensé dans la durée d'emprunt peut être utilisée dans d'autres domaines comme les loisirs ou les études des enfants...

Alors qu'une même personne ayant emprunté sur 25 ans se retrouvent avec un crédit à payer jusqu'à ses 55 ans. Entre 45 et 55 ans, les risques de chômage sont accrus et c'est souvent l'âge auquel il faut payer les études des enfants etc.

Les intérêts payés sont considérablement accrus

Lorsqu'on choisit une durée d'emprunt plus élevée, deux raisons expliquent l'augmentation du coût du crédit :

  • La durée d'emprunt bien sûr
  • Un taux d'intérêt plus élevé (car le risque est plus fort pour la banque)

Reprenons le tableau précédent avec un montant emprunté de 150 000 euros en ajoutant le coût du crédit :

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités Coût du crédit
10 ans 3.10 % 0.36 % 1 480 € 27 657 €
15 ans 3.25 % 0.36 % 1 080 € 44 480 €
20 ans 3.50 % 0.36 % 898 € 65 506 €
25 ans 3.60 % 0.36 % 788 € 86 534 €
30 ans 3.85 % 0.36 % 734 € 114 385 €

On voit que le coût du crédit double quasiment en passant d'un remboursement sur 15 à un remboursement sur 25 ans !

Peu de capital est effectivement remboursé les premières années

Il est fréquent de ne pas aller jusqu'au bout de son crédit. De nombreuses explications sont possibles : changement de région, achat d'un logement plus grand, divorce etc.

Or plus l'emprunt est de longue durée, plus le capital réellement remboursé (ou amorti) les premières années est faible.

Prenons un exemple moyen de revente au bout de 7 ans avec les taux du tableau ci-dessus :

  • Si l'on considère un couple qui a emprunté sur 15 ans : le capital amorti est de 60 028 euros pour un montant total versé de 90 755 euros. Il reste donc à rembourser 89 972 euros soit 60% du montant emprunté.
  • Alors que le couple qui a emprunté sur 25 ans a amorti un capital de seulement 28 351 euros pour un montant total versé de 66 227 euros. Il reste donc à rembourser 121 649 euros soit 81% du montant emprunté !

Ainsi, le capital réellement remboursé dans le cas d'un crédit de 15 ans est plus du double de celui du crédit de 25 ans.

Des risques plus forts

En cas de baisse de l'immobilier, le risque de devoir plus à sa banque que ne vaut le montant du bien ("negative equity") est donc plus élevé quand on rembourse sur une durée plus longue.

Si l'on reprend l'exemple ci-dessus en considérant que l'emprunt s'est fait sans apport :

  • Pour l'emprunt sur 25 ans : le couple acheteur doit plus à sa banque que ne vaut son bien si le bien a baissé de plus de 19% en 7 ans
  • Pour l'emprunt sur 15 ans : il faudrait une baisse de plus de 40% pour que le couple acheteur se retrouve dans cette situation.

Quelles sont les conditions favorables à un emprunt sur une longue durée ?

Malgré les inconvénients indiqués, certaines conditions rendent plus raisonnable un emprunt sur une longue durée :

  • Un emprunt réalisé jeune
  • Un bien à conserver longtemps : comme on l'a vu, peu de capital est remboursé les premières années. Cela n'est pas dramatique si l'on n'a pas besoin de revendre. En revanche, l'achat d'un bien ne correspondant pas à ses besoins futurs, un travail demandant une certaine mobilité géographique ou une situation personnelle peu stable ne rendent pas souhaitable un emprunt sur une longue durée lorsqu'il existe des risques de baisse.
  • Un apport : plus l'apport est élevé, plus les risques de negative equity sont faibles.
  • Des revenus évolutifs : certains métiers offrent de bonnes perspectives d'évolution : dans ce cas l'emprunt sur une longue durée est moins risqué surtout si le critère suivant est respecté.
  • Des mensualités adaptables : certains crédits offrent des mensualités adaptables très facilement. Avec l'évolution des revenus, la durée du crédit peut donc être réduite.
  • Un taux faible et fixe : avec un taux fixe, le montant des mensualités est par définition fixe. Avec l'inflation, leur poids devrait diminuer avec le temps. Attention en revanche aux taux variables qui, compte-tenu des taux exceptionnellement bas, rendent très probable une augmentation des mensualités.

Conclusion

Les emprunts de longue durée ont des avantages mais aussi des inconvénients. Il faut donc bien les peser avant de se décider tout en sachant que certaines conditions leurs sont plus ou moins favorables. La possibilité d'une baisse de l'immoblier doit vous rendre d'autant plus méfiant.

Ces crédits longue durée se sont multipliés en raison de la hausse des prix de l'immobilier mais aussi de la baisse des taux. En cas de hausse des taux, leur intérêt deviendrait plus faible en raison du renchérissement des intérêts.