Pourquoi la hausse entraîne la hausse et la baisse entraîne la baisse...
Le marché immobilier possède une forte inertie. Les tendances à la hausse comme à la baisse dure en général plusieurs années. Je vais vous présenter ici certains facteurs qui contribuent d'après moi à l'entretien d'une tendance.
La psychologie des acheteurs
A la hausse
Qui n'a pas entendu voire pensé ces derniers temps ce type de phrases : "j'achète maintenant car demain je ne pourrais peut-être plus" ou "Je sais que je resterai moins de 5 ans dans cet appartement mais je préfèrais acheter tant qu'il est temps. D'ailleurs mon appartement a déjà "pris" 10%".
Lorsque l'immobilier augmente, la hausse ne semble pas devoir s'arrêter. La hausse a été de plus de 10% par an depuis plusieurs années, il est alors tentant de prolonger consciemment ou inconsciemment la tendance. Cela crée plusireurs comportement chez les acheteurs potentiels :
- La peur de ne plus pouvoir acheter : lorsque la hausse est importante l'augmentation de prix du logement convoité est bien souvent supérieure à l'argent qui peut être mis de côté dans l'année : même en économisant, le logement qui peut être acquis est donc de moins en moins bien. Cela crée une forme d'appauvrissement virtuel chez les acheteurs potentiels. Le comportement-type est donc d'acheter dès que possible.
- L'attirance des plus-values : dans un marché en hausse, des exemples d'enrichissments et de plus-values obtenus grâce à l'immobilier sont rapportés régulièrement par les médias ou l'entourage. Alors pourquoi ne pas en profiter ? Que ce soit ou non la motivation première, l'éventualité d'une plus-value contribue évidemment à la décision d'achat.
- L'urgence d'acheter : une fois la décision d'achat prise, les acheteurs sont particulièrement pressés dans un marché en hausse. En effet, en plusieurs mois de recherche, le marché aura encore pris plusieurs pourcents d'augmentation. Il paraît inutile d'attendre la bonne affaire car même une affaire moyenne au moment de l'achat devient une bonne affaire comparé au marché futur.
- Un sentiment de pénurie peu propice à la négociation : comme on vient de le voir, le marché en hausse a gonflé le nombre d'acheteurs mais comme nous le verrons plus loin, il pousse au contraire à l'attentisme chez les vendeurs: cela donnent une impression de pénurie. Ce climat ne pousse pas à la négociation chez les acheteurs de peur de rater une occasion et contribue à rendre les acheteurs d'autant plus pressés d'acheter.
Ainsi, un marché à la hausse conduit à privilégier ou à anticiper l'achat ce qui augmente la demande. De plus les acheteurs sont peu tentés de négocier les prix. Il est clair que ces phénomènes contribuent à entretenir la hausse.
A la baisse
Dans un marché en baisse, les comportements des acheteurs sont évidemment tout autres :
- Un certain attentisme : l'acheteur potentiel n'est pas pressé dans un marché en baisse. En effet, il voit régulièrement le prix du type de bien convoité baisser alors que dans le même temps il peut mettre de l'argent de côté. Certes, il paye peut-être un loyer mais si la baisse est significative, l'argent dépensé sera très largement compensé par l'aconomie réalisée sur le prix d'achat. Ainsi plus l'acheteur potentiel attend, meilleures seront les conditions de son achat.
- Des risques avérés : dans un marché orienté à la baisse, les médias et l'entourage relatent des cas de moins values, de surendettements suite à un accident de la vie ou tout simplement de mauvaises affaires. Les risques de l'immobilier deviennent très concrets et rendent évidemment les acheteurs plus méfiants avant de se lancer. Certains jugent les risques trop forts et choisissent de renoncer.
- Un marché propice à la négociation : lorsque la décision d'achat est prise, les acquéreurs se trouvent en position de force. En effet, ils se sont raréfiés et ne sont en général pas pressés de réaliser leur achat. Ils ont donc tout intérêt à attendre de réaliser une bonne affaire et à négocier âprement.
Ainsi, on voit que dans un marché en baisse, les acquéreurs font preuvent d'attentisme voire renoncent. La demande diminuent donc. De plus, les conditions du marché sont favorables aux acquéreurs qui sont en position de force pour négocier. Ces différents facteurs contribuent à alimenter la poursuite de la baisse.
La psychologie des vendeurs
La psychologie des vendeurs est largement influencée par la tendance du marché.
A la hausse
Dans un marché orienté à la hausse, les vendeurs se trouvent dans une situation favorable :
- Une position de force : avec un bien dans la valeur augmente sans cesse et des acheteurs qui se bousculent, les vendeurs se sentent privilégiés et en position de force. Une position qui ne les rend évidemment pas ouverts à la négociation.
- Un certain attentisme : pour certains, il peuvent être tentés de faire preuve d'un certain attentisme. En effet, pourquoi se presser de vendre un bien dont la valeur augmente chaque jour ?
- Une intégration fréquente de la hausse à venir : en situation de force et peu pressés, les vendeurs ont également tendance à mettre en vente leur bien au dessus de la valeur de marché. Il trouveront peut-être dès aujourd'hui un acquéreur pour leur bien à se prix. Au pire, ils attendront un peu que le marché rattrape ce prix.
Ainsi, l'on voit que les vendeurs sont en position de force dans un marché haussier. Au contraire des acheteurs, ils ne sont pas pressés. Ils sont également peu ouverts à la négociation et ont tendance à mettre leurs biens en vente au dessus des prix du marché. Cette attitude contribue évidemment à l'alimentation de la hausse.
A la baisse
Au contraire, dans un marché orienté à la baisse, la position des vendeurs est beaucoup plus défavorable.
- L'urgence de vendre : quel intérêt à attendre dans un marché où la valeur de son bien diminue chaque jour ? Les vrais vendeurs sont donc globalement pressés de vendre.
- Une position affaiblie : à cela s'ajoute le fait que les acheteurs sont globalement moins nombreux. Les vendeurs se trouvent donc contraints d'être plus ouverts à la négociation.
Une fois que la baisse est enclenchée, les vendeurs se trouvent dans une position affaiblie. Même si certains d'entre eux font de la résistance, leur comportement général ne peut lutter contre la poursuite de la baisse.
La psychologie des investisseurs
On peut distinguer plusieurs types d'investisseurs particuliers : il peut s'agir de purs spéculateurs qui achètent des biens pour les revendre plus cher éventuellement après des travaux de rénovation, d'investisseurs qui souhaitent avant tout bénéficier d'avantages fiscaux comme dans le cas du dispositif Robien ou d'investisseurs qui achètent sur le long-terme pour bénéficier des revenus issus des loyers encaissés.
Un marché à la hausse ou à la baisse va produire différents effets suivant le type d'investissements :
- Il est clair que pour les investissements spéculatifs, un marché à la hausse pousse à l'achat (sauf en toute fin de hausse) alors qu'un marché orienté à la baisse pousse à la vente rapide et surtout pas à l'achat (sauf en toute fin de baisse). On voit donc que ce type de comportement amplifie les tendances de hausse et de baisse... Il faut noter néanmoins que certains investisseurs spéculateurs peuvent aussi agir à l'inverse des tendance lorsqu'en fin de cycle, ils anticipent un retournement de tendance : ils participent alors au retournement.
- En ce qui concerne les dispositifs permettant de bénéficier d'avantages fiscaux, on peut penser qu'un risque de perte de capital en cas de baisse du marché freine ce type d'investissement alors que l'espoir d'une plus-value y pousse lorsque le marché est en hausse. Là encore, la hausse alimente la demande alors que la baisse la freine.
- Enfin pour les investissements sur le long terme, la rentabilité devrait être seule considérée. Normalement en cas de hausse du marché, la rentabilité baisse et la demande devrait donc baisser alors que ça devrait être l'inverse en cas de baisse du marché. En réalité, ce n'est pas si simple que ça car il faut aussi tenir compte du marché locatif. De plus, la baisse du marché fait perdre à l'immobilier son statut d'investissement sûr. Même lorsqu'on fait un investissement sur le long-terme, la possibilité de pouvoir retirer ses billes sans perte est importante.
Ainsi, il me semble délicat de dire si ce type d'investissement freine ou alimente une tendance : tout dépend du profil de l'investisseur, du marché locatif et des rendements constatés.
Il apparaît donc que d'une manière générale, les investisseurs auront plutôt tendance à investir sur un marché qui monte et à ne pas investir sur un marché qui baisse ce qui contribue à alimenter encore la tendance. Il faut néanmoins noter que les vrais investisseurs de long terme n'agissent pas forcément comme ça et qu'en fin de cycle, les investisseurs les plus avisés participent au retournement.
Le comportement des banques
Durée d'emprunt accordé, taux d'endettement, apport demandé, les banques ont évidemment un rôle déterminant dans l'alimentation du marché immobilier. Là encore, leur attitude varie suivant que le marché est orienté à la hausse ou à la baisse.
A la hausse
Les banques sont globalement assez flexibles. En effet, la valeur du bien constitue une garantie forte dont la valeur augmente et couvrirait en cas de souci le montant dû par le débiteur. Ainsi les banques ont tendance à prêter sans apport, sur de longues durées, avec des taux d'endettement élevés. Elles contribuent ainsi à l'alimentation de la hausse.
A la baisse
Au contraire, dans un marché orienté à la baisse, les créances douteuses ont tendance à s'accumuler et les banques sont beaucoup plus regardantes. Anticipant une poursuite de la baisse, le bien ne constitue pas une garantie suffisante et un apport devient indispensable. Les banques sont également plus attentives à un taux d'endettement et une durée d'emprunt raisonnable. Les conditions de crédits sont plus dures et contribuent à freiner un marché déjà orienté à la baisse.
Les banques encouragent donc les tendances à se poursuivre, qu'elles soient à la hausse ou à la baisse.
Le comportement des promoteurs
Enfin un comportement qui n'encourage pas une tendance déjà enclenchée à la hausse ou à la baisse ! En effet, les programmes de construction sont d'autant plus rentables que les prix de vente sont élevés et inversement. L'offre de logement neufs s'étoffe donc au fur et à mesure de la hausse et diminue au fur et à mesure de la baisse. Cela contribuera in fine au retournement de la tendance.
Notons toutefois qu'étant donné les délais de construction, la contruction n'est pas très réactive lorsque le marché repart à la hausse. De plus, en début de hausse, les prix peuvent être encore particulièrement bas si la correction précédente a été forte : il faut donc attendre que la hausse se poursuive et que la rentabilité de la construction s'améliore pour que la construction s'emballe vraiment. La régulation dû à la construction met donc plusieurs années avant de se manifester vraiment.
En cas de baisse, la faiblesse de la construction diminuera in fine l'offre de logement si elle est inférieure au besoin en logements ce qui encouragera un retournement. Mais suivant l'état du parc de logement, la surabondance de l'offre au début de la baisse et la démographie, ce mécanisme peut mettre de nombreuses années avant d'aboutir à un retournement.
Conclusion
On peut constater que le comportement de la grande majorité des acteurs contribuent à entretenir une tendance (qu'elle soit à la hausse ou à la baisse) lorsque celle-ci est enclenchée. Ce type de comportement est évidemment générateur d'excès potentiels dans un sens comme dans l'autre. Une fois les mécanismes enclenchés, peu de phénomènes de régulation s'enclenchent. La construction en est un mais il est peu réactif.
C'est pourquoi hausse comme baisse peuvent être excessives et durables.
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