L'immobilier permet au particulier de faire ce qu'il ne peut en général pas faire sur tout autre produit d'investissement : emprunter d'importantes sommes d'argent.

Cela permet au particulier de bénéficier d'un effet de levier.

Illustration de l'effet de levier

Exemple : imaginons que j'investis 10 000 euros pour payer les frais d'achat d'un bien à 100 000 euros et emprunte la totalité des 100 000 euros. Si mon bien augmente de 20%, j'ai délà gagné 20 000 euros soit le double du capital investi !

C'est pourquoi, en cas de hausse du marché de l'immobilier, l'achat d'immobilier à crédit peut enrichir de manière extrêmement rapide alors que le capital investi peut, lui, être faible voire même nul quand l'acheteur emprunte aussi les frais d'achat (cas des emprunts à 110%).

Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire.

Cela paraît trop beau pour être vrai et pourtant, au cours des dernières années, nombreux sont les propriétaires qui ont pu ainsi s'enrichir en dormant et emmagasiner virtuellement des sommes parfois colossales. Par exemple, une personne qui a vu le prix de sa maison passer de 150 000 euros à 300 000 euros entre 1999 et 2005 (cas relativement courant) a virtuellement gagné 150 000 euros !

Risques de l'effet de levier en cas de baisse

Alors me direz-vous, y a-t-il un piège ?

Pas forcément un piège mais en tout cas des risques. La hausse de ces dernières années a été fulgurante mais l'histoire a montré que l'immobilier peut aussi stagner ou baisser. En cas de stagnation, l'acheteur ne fait pas de plus-value mais pas non plus de moins-value. En revanche, en cas de baisse, l'effet de levier peut se retourner contre l'acheteur.

Reprenons notre exemple de tout à l'heure : notre acheteur a investi 10 000 euros de frais d'achat pour acheter un bien à 100 000 euros mais cette fois, au lieu d'augmenter de 20%, le marché baisse de 20%. Notre acheteur a alors perdu virtuellement 20 000 euros plus bien sûr les 10 000 euros investis !

Alors bien sûr, j'ai parlé jusqu'à présent de plus-values et de moins-values virtuelles car tant le bien n'a pas été vendu, l'acheteur n'a rien gagné ni rien perdu. En revanche, lorsque l'acheteur choisit ou doit vendre rapidement, on voit bien que l'effet de levier du crédit a des conséquences bien différentes suivant que le marché a augmenté ou baissé.

Ainsi, l'effet de levier du crédit est une opportunité de gagner des sommes importantes lorsque le marché est orienté à la hausse mais peut aussi être un risque en cas de baisse.

Mais en cas de rachat d'un bien plus grand, n'est pas gagnant qui l'on croit !

Les gains ou pertes dues à un marché en hausse ou en baisse s'"inversent" lors du rachat d'un bien plus grand.
Exemple :
- J'ai acheté A à 100 000 euros.
- A l'époque, B valait 150 000 euros et C 200 000 euros.

5 ans plus tard les prix ont doublé. Chouette, je me sens riche avec mon bien à 200 000 euros mais A est trop petit et je voudrais acheter B ou C. Problème B et C ont également doublé : B vaut maintenant 300 000 euros et C 400 000 euros. Soit 130 000 euros et 240 000 euros à trouver en plus du produit de ma vente en comptant les frais de 10 % (agence, notaire...). Je ne suis pas si riche que ça et en rassemblant toutes mes économies et en m'endettant au maximum, j'arrive finalement à acheter B...

Si l'immobilier était resté stable, j'aurais dû ajouter au produit de la vente 65 000 euros pour acheter B et 120 000 euros pour acheter C. Avec un effort un peu moindre que dans le cas précédent, j'aurais pu acheter C.

Et si les prix avaient perdu 20%. A vaudrait 80 000 euros, B 120 000 euros et C 160 000 euros. Alors, certes, je perdrais d'abord 20 000 euros en vendant mon bien A à 80 000 euros mais je n'aurais plus alors qu'à trouver 52 000 euros pour acheter B ou 96 000 euros pour acheter C.

=>  On n'est pas gagnant dans un marché de l'immobilier en hausse si l'on veut racheter un bien plus grand. On bénéficie réellement de sa plus-value lorsqu'on ne rachète un bien plus petit ou en ne rachetant pas du tout.

=> On doit en revanche généralement se réjouir d'une baisse si l'on veut acheter un bien plus grand même si l'on a fait une moins-value virtuelle. [Cela n'est en revanche pas vrai pour les personnes qui ont remboursé peu de capital au moment de la revente à perte : elles peuvent en effet se retrouver à devoir encore de l'argent à la Banque après la revente de leur bien ce qui n'est pas une situation très confortable pour emprunter à nouveau !]

Opportunité du crédit lors d'un achat par rapport à la location

Outre les plus-values et moins-values potentielles dues aux fluctuation du marché, le crédit a l'avantage bien connu de permettre à l'acheteur de rembourser capital + intérêts au lieu de payer un loyer qui n'accroît pas son patrimoine.

De plus, en achetant à taux fixe, l'acheteur fixe sont budget logement alors qu'il est tributaire du marché locatif en étant locataire (et donc susceptible de devoir faire face à des hausses de loyers et éventuellement de profiter d'une baisse des loyers).

Attention néanmoins ! Si les deux points précédents sont exacts, ils ne s'avèrent payants (sans compter d'éventuelles plus-values et moins-values) que si :

  • L'achat est réalisé dans de bonnes conditions par rapport au prix de la location pour un bien équivalent. (Par exemple, si vous bénéficiez d'un loyer très attractif par rapport aux prix du marché ou qu'en achetant vous remboursez le double de ce que vous devriez payer en loyer, faites bien vos calculs car il y a des chances pour que la location soit plus rentable pour vous.)
  • Le bien acheté n'est pas revendu trop rapidement.

Pour plus d'informations, consultez les articles Acheter ou louer et Retour sur deux idées reçues.

Opportunité du crédit lors d'un investissement locatif

Enfin, le crédit s'avère être un outil puissant lors d'un investissement locatif. En effet, lorsqu'il est réalisé dans de bonnes conditions, il arrive que le montant du loyer perçu soit équivalent voire supérieur aux montants des mensualités. Dans ce cas, l'effet de levier joue à plein : en investissant des sommes peu importantes, on peut se constituer un patrimoine générateur de revenus à la fin du crédit.

Cette stratégie peut s'avérer payante mais attention à bien prendre en compte :

  • Toutes les dépenses du propriétaire en plus du remboursement des mensualités : charges, taxe foncière, travaux...
  • Les risques de vacances locatives et de baisse du montant des loyers perçus en cas de crise.