Une des raisons couramment utilisée pour expliquer la hausse des prix des logements est la pénurie. On n'aurait pas contruit assez de logements en France, le parc existant ne satisfairait donc pas la demande ce qui entraînerait une hausse des prix. Tout cela paraît à première vue assez logique mais je vous propose de nous pencher un peu sur la question de la pénurie.

Comment évaluer la pénurie ?

On parle beaucoup de la pénurie de logements mais plus rarement de chiffres précis : combien manquerait-il de logements ? Cela ne semble pas évident à dire. D'ailleurs les rares qui évoquent des chiffres donnent des estimations qui varient beaucoup (de 200 000 à plus d'un million). Dans le même temps, il existe de nombreux logements vacants évalués à près de 2 millions. Cela semble assez contradictoire.

En fait la pénurie est très difficile à évaluer car  :

  • On peut avoir une pénurie locale alors qu'on a un excédent de logements dans d'autres zones.
  • La pénurie peut être une pénurie de logements abordables. Il y a suffisamment de logements pour tout le monde mais ceux-ci sont trop chers et la population qui se concentre sur les prix les moins élevés est plus nombreuse que l'offre.
  • Certains propriétaires peuvent refuser de mettre leur logement sur le marché (par exemple parce qu'ils jugent trop difficile d'expulser un locataire indélicat).
  • Certaines habitudes peuvent évoluer du fait de la pénurie ou de la cherté des logements: colocation, phénomène Tanguy, cohabitation... Faut-il comptabiliser les personnes qui font ces choix comme une demande latente ?
  • Chômage et précarité de l'emploi excluent une partie importante de la population des logements non aidés.
  • etc.

En fait, on voit que parler de la pénurie de manière générale est assez impropre. Une pénurie s'exprime dans une zone géographique donnée, pour un prix et un type de logement donnés. Du fait de l'augmentation importante des prix, on peut par exemple avoir une pénurie de petits logements peu chers (sur lesquels se concentrent les étudiants, les célibataires, les faibles revenus...) et avoir un excédent de (trop chers) logements familiaux.

Des facteurs augmentant l'impression de pénurie

Les taux bas et l'augmentation des prix poussent les gens à se précipiter vers l'achat dès qu'ils le peuvent ce qui augmente la demande et participe donc à une apparente pénurie. De plus outre le fait qu'elle encourage l'achat, l'augmentation des prix crée une pénurie de logements abordables. L'impression de pénurie elle-même pousse à l'achat (de peur de ne plus pouvoir se loger) ce qui accroît encore la demande et donc l'impression de pénurie ambiante.

De plus, les médias aiment beaucoup parler de pénurie en montrant une queue devant une chambre de bonne au 6ème sans ascenseur ou une famille qui se trouve réduite à vivre dans une caravane. Cela donne l'impression au téléspectateur ou au lecteur que la pénurie est bien là et qu'il a bien de la chance de pouvoir se loger.

Conclusion

Si la pénurie elle-même est difficile à évaluer, l'impression de pénurie a été particulièrement vive ces dernières années. Or l'impression de pénurie pousse à acheter au plus vite pour se loger ainsi qu'à faire de l'investissement locatif (puisque le risque de vacance locative semble peu vraisemblable) : elle participe donc à une hausse de la demande et donc du prix des logements. Cette hausse a 2 conséquences : elle entretient encore une impression de pénurie (en particulier de logements abordables) mais elle entraîne aussi une construction accrue.

A moyen terme, la construction devrait donc résorber la pénurie. Mais l'impression de pénurie peut perdurer bien plus longtemps que la pénurie elle-même pour plusieurs raisons :

  • La pénurie est difficile à évaluer et donc l'absence de pénurie aussi.
  • La pénurie a été relayée pendant des années par les médias et reste gravée dans la tête des gens.
  • Tant que les acquéreurs potentiels sont persuadés qu'il y a bien pénurie, il pensent que les prix ne peuvent que monter et anticipent leur achat. La demande est donc artificiellement gonflée.
  • Avec la hausse des prix, l'excédent de logements se trouve surtout dans les biens chers inaccessibles à la plupart des acquéreurs et la pénurie de logements abordables perdure. Il faut donc attendre que les prix des biens les plus chers baissent d'abord puis entraînent, par réaction en chaîne, une baisse de l'ensemble des prix ce qui peut mettre plusieurs années.

En conclusion, je pense que l'impression de pénurie peut être tout à fait artificielle et irrationnelle et être tout à la fois moteur et conséquence d'un phénomène de bulle immobilière. Paradoxalement, une impression de pénurie déconnectée d'une pénurie réelle pourrait même finalement aboutir à un excédent de logements !