J'ai eu certaines remarques disant que mon blog était trop négatif. J'imagine que cela vient du fait que j'évoque les risques de l'immobilier et en particulier les risques de baisse. En tous les cas, cet article leur est dédié.

Quelques remarques générales sur l'évaluation des risques

Sachez qu'évaluer les risques ne veut pas dire ne pas en prendre. De plus, la politique de l'autruche n'empêchera pas un risque de se concrétiser.

Evaluer les risques permet de prendre une décision en connaissance de cause :

  • Même en ayant conscience des risques, on peut décider d'agir. La connaissance du risque permet alors de se prémunir contre certaines de ses conséquences.
  • Même après avoir agi, il est intéressant de garder en tête l'évolution de ces risques pour prendre les mesures adéquates et éventuellement se désengager.
  • Dans certains cas, on peut bien sûr considérer qu'un risque est trop important pour agir.

On parle de criticité pour un risque : un risque est d'autant plus critique qu'il est grave et probable. On ajoute parfois aussi le critère de non-détectabilité mais je vous propose ici de nous concentrer sur la gravité et la probabilité.

Exemples de risques

Voici par exemple une série de risques dans le domaine du logement (qui mériterait sans doute d'être complétée) :

  • Ne pas pouvoir se loger
  • Devoir déménager
  • Etre surendetté
  • Vivre dans un logement inadapté, éloigné ou peu agréable
  • Ne jamais pouvoir acheter
  • Perdre une somme importante d'argent
  • ...

Chacun évaluera la gravité des risques comme il le souhaite et évaluera la probabilité dans son propre cas.

On peut par exemple évaluer la gravité et la probabilité de chaque risque dans une grille de de 1 à 10 puis multiplier ces 2 notes pour obtenir la criticité du risque. Le risque le plus critique est celui qui mérite le plus votre attention.

A titre d'illustration, voici comment on pourrait évaluer l'application de quelques risques ci-dessus au cas de la la location et de l'achat.

Cas de la location

  • Ne pas pouvoir se loger
    • La probabilité de ce risque dépend beaucoup de la situation professionnelle : stabilité, montant des revenus mais aussi de l'offre de logement social, du marché locatif plus ou moins tendu, de l'exigence des propriétaires...
    • Sa gravité me semble très importante. Elle l'est davantage pour ceux qui n'auraient vraiment pas de logement de recours par rapport à ceux qui ont la possibilité de se loger convenablement dans leur famille par exemple.
    • Dans mon cas, je mettrai 1 en terme de probabilité et 9 en terme de gravité soit 9 en criticité globale.
  • Devoir déménager
    • La probabilité dépend de la personne ou de l'institution à laquelle le bien est loué, de la durée du bail etc.
    • La gravité dépend de la situation du locataire. Cela me semble par exemple moins grave pour un locataire qui a de bons revenus et peut retrouver un logement facilement que pour une famille... Cela dépend aussi de l'attachement que l'on a pour son logement. etc.
    • Par exemple, je mettrais 4 en terme de gravité et 5 en terme de probabilité soit 20 en criticité globale.

  • Ne jamais pouvoir acheter
    • La probabilité dépend du montant des revenus, de la capacité à ce constituer un apport, de l'anticipation de l'évolution du marché immobilier et des conditions de crédit.
    • La gravité dépend de l'importance que l'on accorde à ce critère, du fait que l'on va avoir une retraite ou non...
    • Pour ce qui me concerne, je mettrais 2 en termes de probabilité et 2 en terme de gravité soit 4 en criticité globale.
    • A noter : sur ce critère, vous pouvez réduire en partie le risque en ouvrant un PEL (garantie du taux, considération du montant obtenu comme un apport personnel...) et en épargnant.

    etc.

    Cas de l'achat

  • Etre surendetté
    • La probabilité depend de ses revenus, de son taux d'endettement, du montant de l'apport, de la qualité du bien acheté, de la stabilité de l'emploi ainsi que de l'anticipation de l'évolution du marché immobilier.
    • La gravité me semble majeure.
    • En ce qui me concerne, je mettrais 2 en terme de probabilité et 10 en terme de gravité soit 20 en criticité globale.
  • Vivre dans un logement inadapté, éloigné ou peu agréable
    • Le probabilité dépend du marché immobilier à l'endroit où vous achetez, de votre budget et donc du fait que le logement acheté vous satisferait aujourd'hui et pour vos besoins futurs.
    • La gravité dépend de l'importance que vous y apportez, du fait que vous ayez des enfants...
    • En ce qui me concerne, je mettrai 5 en terme de probabilité car j'ai des exigences fortes pour le futur et 6 en terme de gravité soit 30 en criticité globale.

  • Perdre une somme importante d'argent
    • La probabilité dépend du montant de l'achat, du fait que l'on est primo-accédant ou non, de la probabilité de devoir rapidement, de l'évolution du marché immobilier...
    • La gravité dépend de votre situation financière et de l'importance que vous accordez à ce critère.
    • En ce qui me concerne je mettrai 8 en terme de probabilité et 5 en terme de gravité soit 40 en note globale.

    etc.

    Conclusion

    Personne d'autre que vous ne peut décider si vous devez acheter aujourd'hui. Evaluer les risques de chaque décision ne vous coûte pas grand chose. Cette démarche peut vous permettre d'être plus objectif dans votre prise de décision en évitant de ne considérer que certains risques tout en occultant complètement d'autres risques, beaucoup plus critiques pour vous .

    Par exemple, la démarche d'anticiper son achat aujourd'hui de peur de ne plus pouvoir acheter demain n'est pas toujours très rationnelle compte-tenu d'autres risques qui ne sont pas bien pris en compte (ex : achat d'un logement trop cher et trop petit dans lequel on pourrait se retrouver "coincé").