Dans cet article, je vais vous exposer les raisons qui me laissent à penser qu'une baisse de l'immobilier est probable dans les prochaines années. Evidemment, je ne suis pas devin et le meilleur conseil que je puisse vous donner est de vous renseigner au maximum sur le marché de l'immobilier pour vous faire votre propre avis.

Voici donc les facteurs expliquant ma position :

  • Un doublement des prix en quelques années sans justification structurelle
    Dans l'histoire économique, une hausse brutale du prix d'un actif a toujours été corrigé lorsqu'aucune raison structurelle ne venait la justifier.
  • Une démographie peu convaincante :
    Certes, il y a les divorces et les familles monoparentales existent bel et bien mais ils existaient déjà dans les années 90 lorsque l'immobilier chutaient. On peut aussi remarquer que les classes d'âge arrivant à l'âge moyen de l'acquisition immobilière diminuent et que le papy-boom qui pourait libérer de grands logements dans des régions comme l'Ile de France commence.
    La démographie en France est certes meilleure que celle d'autres pays Européens mais on est très loin du baby-boom d'après guerre et le seuil de renouvellement des générations est à peine atteint.
  • Une solvabilité à bout de souffle :
    Si les prix de l'immobilier ont doublé depuis 1998, les salaires sont loin d'avoir suivi cette vertigineuse ascension. Certes, les taux sont bas et les durées d'emprunt s'allongent mais cela n'est pas suffisant pour compenser (voir l'article Des taux bas à tout prix ?). La part des primo-accédants diminue peu à peu : il s'agit d'un élément alarmant.
    L'histoire a montré que les prix de l'immobilier ne peuvent pas durablement s'écarter des revenus des ménages.
    Voir à ce propose l'article disponible sur ce lien : http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm .
  • Des taux déjà très bas qui ont toutes les chances de remonter :
    Les taux sont déjà très bas. Il est assez improbable qu'ils diminuent encore pour redonner de la solvabilité aux acquéreurs. De plus une hausse des taux favoriserait une baisse : voir pour cela l'article Pourquoi une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier.
  • Des loyers qui n'ont pas suivi la hausse des prix et qui marquent le pas :
    Les loyers ont certes fortement augmenté ces dernières années mais comparativement beaucoup moins que les prix de vente. Dans ce contexte, la location voit son intérêt accrû par rapport à l'achat. De plus, le marché de location marque le pas ces derniers temps et redevient progressivement plus favorable aux locataires : à suivre...
  • Des rendements médiocres :
    Comme les loyers n'ont pas suivi les prix d'acquisition, les rendements immobiliers ont beaucoup baissé. Cela devrait progressivement décourager les investisseurs, surtout en cas de remontée des taux.
  • Une construction en plein boom :
    La construction a bien repris ces derniers temps regarnissant peu à peu l'offre. De plus, le gouvernement s'est engagé pour favoriser ces prochaines années la construction de logements, notamment sociaux.
  • Des investisseurs institutionnels qui se désengagent de l'immobilier résidentiel :
    Les ventes à la découpe en sont une illustration.
  • La reprise de la bourse :
    Depuis 2003, la bourse reprend des couleurs. Après la période difficile de 2000-2003, cela devrait se traduire par le retour progressif vers ce secteur des investisseurs qui le "boudaient" et par certains arbirtrages négatifs pour l'immobilier.
  • Des stocks qui augmentent, des délais de vente qui s'allongent :
    Ce type de signaux est précurseur à un retournement du marché et sont en ce moment relatés par les observateurs du marché..

  • Le retournement progressif des médias :
    Les médias faisant état de la possibilité d'une baisse se multiplient. Articles de journaux (voir pour exemple les liens de ce blog), journaux télévisés de France 2 et France 3, émission Blog 6 sur M6 et C'est dans l'air sur France 5 relayant des avis points de vue aussi divers que ceux de sénateurs, d'économistes, d'institutions ou de spécialistes du secteur...

L'ensemble de ces raisons me conduit à penser à une baisse probable de l'immobilier. Cela dit, il reste difficile d'en prévoir le début, l'ampleur et la durée...