L'Oeil de l'immo

Au sujet de la pénurie et de l'impression de pénurie

Brandebourg — Sat, 10 Dec 2005 08:37:00 GMT

Une des raisons couramment utilisée pour expliquer la hausse des prix des logements est la pénurie. On n'aurait pas contruit assez de logements en France, le parc existant ne satisfairait donc pas la demande ce qui entraînerait une hausse des prix. Tout cela paraît à première vue assez logique mais je vous propose de nous pencher un peu sur la question de la pénurie.

Comment évaluer la pénurie ?

On parle beaucoup de la pénurie de logements mais plus rarement de chiffres précis : combien manquerait-il de logements ? Cela ne semble pas évident à dire. D'ailleurs les rares qui évoquent des chiffres donnent des estimations qui varient beaucoup (de 200 000 à plus d'un million). Dans le même temps, il existe de nombreux logements vacants évalués à près de 2 millions. Cela semble assez contradictoire.

En fait la pénurie est très difficile à évaluer car :

On peut avoir une pénurie locale alors qu'on a un excédent de logements dans d'autres zones.
La pénurie peut être une pénurie de logements abordables. Il y a suffisamment de logements pour tout le monde mais ceux-ci sont trop chers et la population qui se concentre sur les prix les moins élevés est plus nombreuse que l'offre.
Certains propriétaires peuvent refuser de mettre leur logement sur le marché (par exemple parce qu'ils jugent trop difficile d'expulser un locataire indélicat).
Certaines habitudes peuvent évoluer du fait de la pénurie ou de la cherté des logements: colocation, phénomène Tanguy, cohabitation... Faut-il comptabiliser les personnes qui font ces choix comme une demande latente ?
Chômage et précarité de l'emploi excluent une partie importante de la population des logements non aidés.
etc.

En fait, on voit que parler de la pénurie de manière générale est assez impropre. Une pénurie s'exprime dans une zone géographique donnée, pour un prix et un type de logement donnés. Du fait de l'augmentation importante des prix, on peut par exemple avoir une pénurie de petits logements peu chers (sur lesquels se concentrent les étudiants, les célibataires, les faibles revenus...) et avoir un excédent de (trop chers) logements familiaux.

Des facteurs augmentant l'impression de pénurie

Les taux bas et l'augmentation des prix poussent les gens à se précipiter vers l'achat dès qu'ils le peuvent ce qui augmente la demande et participe donc à une apparente pénurie. De plus outre le fait qu'elle encourage l'achat, l'augmentation des prix crée une pénurie de logements abordables. L'impression de pénurie elle-même pousse à l'achat (de peur de ne plus pouvoir se loger) ce qui accroît encore la demande et donc l'impression de pénurie ambiante.

De plus, les médias aiment beaucoup parler de pénurie en montrant une queue devant une chambre de bonne au 6ème sans ascenseur ou une famille qui se trouve réduite à vivre dans une caravane. Cela donne l'impression au téléspectateur ou au lecteur que la pénurie est bien là et qu'il a bien de la chance de pouvoir se loger.

Conclusion

Si la pénurie elle-même est difficile à évaluer, l'impression de pénurie a été particulièrement vive ces dernières années. Or l'impression de pénurie pousse à acheter au plus vite pour se loger ainsi qu'à faire de l'investissement locatif (puisque le risque de vacance locative semble peu vraisemblable) : elle participe donc à une hausse de la demande et donc du prix des logements. Cette hausse a 2 conséquences : elle entretient encore une impression de pénurie (en particulier de logements abordables) mais elle entraîne aussi une construction accrue.

A moyen terme, la construction devrait donc résorber la pénurie. Mais l'impression de pénurie peut perdurer bien plus longtemps que la pénurie elle-même pour plusieurs raisons :

La pénurie est difficile à évaluer et donc l'absence de pénurie aussi.
La pénurie a été relayée pendant des années par les médias et reste gravée dans la tête des gens.
Tant que les acquéreurs potentiels sont persuadés qu'il y a bien pénurie, il pensent que les prix ne peuvent que monter et anticipent leur achat. La demande est donc artificiellement gonflée.
Avec la hausse des prix, l'excédent de logements se trouve surtout dans les biens chers inaccessibles à la plupart des acquéreurs et la pénurie de logements abordables perdure. Il faut donc attendre que les prix des biens les plus chers baissent d'abord puis entraînent, par réaction en chaîne, une baisse de l'ensemble des prix ce qui peut mettre plusieurs années.

En conclusion, je pense que l'impression de pénurie peut être tout à fait artificielle et irrationnelle et être tout à la fois moteur et conséquence d'un phénomène de bulle immobilière. Paradoxalement, une impression de pénurie déconnectée d'une pénurie réelle pourrait même finalement aboutir à un excédent de logements !

Achat immobilier et psychologie

Brandebourg — Fri, 02 Dec 2005 07:45:00 GMT

L'achat immobilier n'est pas un achat comme un autre. Il présente de nombreuses caractéristiques parmi lesquelles la psychologie joue un rôle important.

En premier lieu, je vais reprendre ici quelques caractéristiques de l'achat immobilier que j'ai présenté dans le premier message de ce blog :

L'achat immobilier correspond à un besoin de première nécessité : se loger (même si bien sûr la location remplit aussi ce rôle).
L'emplacement de l'achat immobilier détermine le lieu de et le cadre de vie de l'acheteur et de sa famille au quotidien quand il s'agit d'une résidence principale.
L'achat immobilier peut constituer la base d'un passe-temps pour tous les passionnés de bricolage et de décoration.
L'achat immobilier comporte une part psychologique importante. Etre propriétaire renvoie dans l'inconscient collectif à des notions comme la sécurité, la construction d'un patrimoine, une certaine indépendance, le nid douillet d'une famille, un élément à transmettre... Il véhicule aussi de nombreuses idées reçues qu nous décrypterons ensemble.
Les sommes mises en jeu par un achat immobilier sont souvent les plus grandes qui seront manipulées par un particulier au cours de sa vie.
L'achat immobilier engage souvent sur des durées très longues : 15, 20, 25 voire 30 ans.
L'achat immobilier est un investissement financier. A ce titre, il peut faire l'objet de spéculation, permettre des plus-values mais comporte aussi des risques de moins-values... Les cycles n'épargnent pas le marché de l'immobilier.
L'achat immobilier permet au particulier d'emprunter des sommes très importantes et de bénéficier de l'effet de levier du crédit.
L'achat immobilier peut générer un complément de revenu avec l'investissement locatif.
L'achat immobilier peut aujourd'hui être utilisé comme un produit de défiscalisation au travers du dispositif Robien.

Nous laisserons de côté ici l'achat immobilier comme investissement locatif, spéculatif ou outil de défiscalisation pour nous concentrer sur l'achat d'une résidence principale.
Je vous propose de nous pencher sur quelques valeurs qu'on associe assez spontanément à l'achat immobilier : stabilité, sécurité, liberté, indépendance, construction du nid familial, placement de bon père de famille, richesse...

Achat immobilier = stabilité (?)

En achetant un bien immobilier, on se pose. Aujourd'hui, les acheteurs s'endettent souvent sur de très longues durées : on ne sait pas de quoi demain sera fait mais on "sait "qu'on continuera à rembourser son crédit avec une mensualité généralement définie à l'avance, qu'on vivra dans le même environnement. Cela peut constituer un point d'ancrage, une certaine stabilité qui rassure dans un monde instable.

Mais : l'achat immobilier n'empêche pas l'instabilité et la rend même plus parfois plus pénible. Divorce, chômage, mutation peuvent être plus difficiles à gérer avec un lourd emprunt immobilier. Rappelons que le secteur immobilier est peu liquide.

Achat immobilier = sécurité (?)

En achetant un bien immobilier, on garantit le fait d'avoir un toit sur la tête pour soi et sa famille. L'assurance-décès garantit la pleine-propriété en cas de décès prématuré. Tout cela semble sécurisant.

Mais : en cas de soucis financiers avec impossibilité de rembourser les échéances, la propriété peut devenir un piège plus qu'une sécurité. En comparaison, les locataires bénéficient d'une bonne protection en France et peuvent choisir d'aller dans une location moins chère ou dans une nouvelle région si nécessaire.
Hormis la propriété, il existe des assurances pour garantir un capital à sa famille en cas de décès.

Achat immobilier = liberté (?)

L'achat immobilier semble donner plus de liberté que la location. On ne se sent pas frustré d'avoir à demander l'autorisation avant de repeindre le salon, on peut casser les murs, on peut aménager son espace de vie selon ses souhaits.

Mais : cette liberté a aussi ses limites. Il faut d'abord avoir les moyens financiers de ses ambitions de travaux et de décoration ce qui n'est pas forcément évident avec le remboursement de l'emprunt.
De plus l'achat immobilier entrave d'autres libertés : celle de changer facilement d'environnement si celui-ci ne convient plus, celle de se faire plaisir dans d'autres domaines (vacances, loisirs...) si les mensualités sont trop lourdes...

Achat immobilier = indépendance (?)

"Mieux vaut avoir un petit chez-soi qu'un grand chez les autres." En achetant son logement, on n'est pas dépendant d'un propriétaire qui peut décider de revendre son bien en fin de bail, qui peut refuser de faire les travaux nécessaires... De plus on n'est plus dépendant de l'évolution de son loyer.

Mais : on est dépendant de son banquier, de l'évolution des taux en cas de crédit à taux variable, de ses voisins, de l'entretien de son bien immobilier, du marché immobilier en cas de revente...

Achat immobilier = construction du nid familial (?)

L'achat immobilier s'inscrit dans la lignée d'autres projets tels qu'emménagement, mariage, enfant... Il peut être vu comme un engagement qui participe à la construction du couple. il peut aussi être ressenti comme la base, le nid à partir duquel construire sa famille.

Mais : heureusement, on n'a pas besoin d'être propriétaire pour être heureux dans son logement, construire son couple et sa famille.

Achat immobilier = placement de bon père de famille (?)

Avec l'achat immobilier, on rembourse un capital alors qu'en étant locataire, on "jette les loyers par les fenêtres". L'achat immobilier est donc considéré dans l'inconscient collectif comme un placement sûr et sensé.

Mais : si les loyers sont peu élevés par rapport aux prix d'achat, l'achat immobilier n'est pas forcément rentable. Les risques de baisse de l'immobilier existent aussi. Enfin, on peut également se construire un capital en étant locataire.

Achat immobilier = richesse (?)

Devenir propriétaire d'un logement de plusieurs centaines de milliers d'euros donne un statut, un sentiment de richesse.

Mais : avant d'avoir fini le remboursement de son emprunt, on n'est qu'accédant à la propriété et au début de l'emprunt, on est surtout propriétaire de dettes !

Conclusion

L'achat immobilier véhicule de nombreuses valeurs psychologiquement rassurantes et agréables. Elles ne peuvent être ignorées même si elles ne sont pas toujours objectivement exactes. Sans casser ses rêves, il peut donc être raisonnable de se poser des questions et de faire quelques calculs avant d'acheter. Il serait dommage de se rendre compte après coup que ses motivations d'achat n'étaient que des illusions...

Pourquoi la hausse entraîne la hausse et la baisse entraîne la baisse...

Brandebourg — Sat, 19 Nov 2005 16:37:00 GMT

Le marché immobilier possède une forte inertie. Les tendances à la hausse comme à la baisse dure en général plusieurs années. Je vais vous présenter ici certains facteurs qui contribuent d'après moi à l'entretien d'une tendance.

La psychologie des acheteurs

A la hausse

Qui n'a pas entendu voire pensé ces derniers temps ce type de phrases : "j'achète maintenant car demain je ne pourrais peut-être plus" ou "Je sais que je resterai moins de 5 ans dans cet appartement mais je préfèrais acheter tant qu'il est temps. D'ailleurs mon appartement a déjà "pris" 10%".
Lorsque l'immobilier augmente, la hausse ne semble pas devoir s'arrêter. La hausse a été de plus de 10% par an depuis plusieurs années, il est alors tentant de prolonger consciemment ou inconsciemment la tendance. Cela crée plusireurs comportement chez les acheteurs potentiels :

La peur de ne plus pouvoir acheter : lorsque la hausse est importante l'augmentation de prix du logement convoité est bien souvent supérieure à l'argent qui peut être mis de côté dans l'année : même en économisant, le logement qui peut être acquis est donc de moins en moins bien. Cela crée une forme d'appauvrissement virtuel chez les acheteurs potentiels. Le comportement-type est donc d'acheter dès que possible.
L'attirance des plus-values : dans un marché en hausse, des exemples d'enrichissments et de plus-values obtenus grâce à l'immobilier sont rapportés régulièrement par les médias ou l'entourage. Alors pourquoi ne pas en profiter ? Que ce soit ou non la motivation première, l'éventualité d'une plus-value contribue évidemment à la décision d'achat.
L'urgence d'acheter : une fois la décision d'achat prise, les acheteurs sont particulièrement pressés dans un marché en hausse. En effet, en plusieurs mois de recherche, le marché aura encore pris plusieurs pourcents d'augmentation. Il paraît inutile d'attendre la bonne affaire car même une affaire moyenne au moment de l'achat devient une bonne affaire comparé au marché futur.
Un sentiment de pénurie peu propice à la négociation : comme on vient de le voir, le marché en hausse a gonflé le nombre d'acheteurs mais comme nous le verrons plus loin, il pousse au contraire à l'attentisme chez les vendeurs: cela donnent une impression de pénurie. Ce climat ne pousse pas à la négociation chez les acheteurs de peur de rater une occasion et contribue à rendre les acheteurs d'autant plus pressés d'acheter.

Ainsi, un marché à la hausse conduit à privilégier ou à anticiper l'achat ce qui augmente la demande. De plus les acheteurs sont peu tentés de négocier les prix. Il est clair que ces phénomènes contribuent à entretenir la hausse.

A la baisse

Dans un marché en baisse, les comportements des acheteurs sont évidemment tout autres :

Un certain attentisme : l'acheteur potentiel n'est pas pressé dans un marché en baisse. En effet, il voit régulièrement le prix du type de bien convoité baisser alors que dans le même temps il peut mettre de l'argent de côté. Certes, il paye peut-être un loyer mais si la baisse est significative, l'argent dépensé sera très largement compensé par l'aconomie réalisée sur le prix d'achat. Ainsi plus l'acheteur potentiel attend, meilleures seront les conditions de son achat.
Des risques avérés : dans un marché orienté à la baisse, les médias et l'entourage relatent des cas de moins values, de surendettements suite à un accident de la vie ou tout simplement de mauvaises affaires. Les risques de l'immobilier deviennent très concrets et rendent évidemment les acheteurs plus méfiants avant de se lancer. Certains jugent les risques trop forts et choisissent de renoncer.
Un marché propice à la négociation : lorsque la décision d'achat est prise, les acquéreurs se trouvent en position de force. En effet, ils se sont raréfiés et ne sont en général pas pressés de réaliser leur achat. Ils ont donc tout intérêt à attendre de réaliser une bonne affaire et à négocier âprement.

Ainsi, on voit que dans un marché en baisse, les acquéreurs font preuvent d'attentisme voire renoncent. La demande diminuent donc. De plus, les conditions du marché sont favorables aux acquéreurs qui sont en position de force pour négocier. Ces différents facteurs contribuent à alimenter la poursuite de la baisse.

La psychologie des vendeurs

La psychologie des vendeurs est largement influencée par la tendance du marché.

A la hausse

Dans un marché orienté à la hausse, les vendeurs se trouvent dans une situation favorable :

Une position de force : avec un bien dans la valeur augmente sans cesse et des acheteurs qui se bousculent, les vendeurs se sentent privilégiés et en position de force. Une position qui ne les rend évidemment pas ouverts à la négociation.
Un certain attentisme : pour certains, il peuvent être tentés de faire preuve d'un certain attentisme. En effet, pourquoi se presser de vendre un bien dont la valeur augmente chaque jour ?
Une intégration fréquente de la hausse à venir : en situation de force et peu pressés, les vendeurs ont également tendance à mettre en vente leur bien au dessus de la valeur de marché. Il trouveront peut-être dès aujourd'hui un acquéreur pour leur bien à se prix. Au pire, ils attendront un peu que le marché rattrape ce prix.

Ainsi, l'on voit que les vendeurs sont en position de force dans un marché haussier. Au contraire des acheteurs, ils ne sont pas pressés. Ils sont également peu ouverts à la négociation et ont tendance à mettre leurs biens en vente au dessus des prix du marché. Cette attitude contribue évidemment à l'alimentation de la hausse.

A la baisse

Au contraire, dans un marché orienté à la baisse, la position des vendeurs est beaucoup plus défavorable.

L'urgence de vendre : quel intérêt à attendre dans un marché où la valeur de son bien diminue chaque jour ? Les vrais vendeurs sont donc globalement pressés de vendre.
Une position affaiblie : à cela s'ajoute le fait que les acheteurs sont globalement moins nombreux. Les vendeurs se trouvent donc contraints d'être plus ouverts à la négociation.

Une fois que la baisse est enclenchée, les vendeurs se trouvent dans une position affaiblie. Même si certains d'entre eux font de la résistance, leur comportement général ne peut lutter contre la poursuite de la baisse.

La psychologie des investisseurs

On peut distinguer plusieurs types d'investisseurs particuliers : il peut s'agir de purs spéculateurs qui achètent des biens pour les revendre plus cher éventuellement après des travaux de rénovation, d'investisseurs qui souhaitent avant tout bénéficier d'avantages fiscaux comme dans le cas du dispositif Robien ou d'investisseurs qui achètent sur le long-terme pour bénéficier des revenus issus des loyers encaissés.

Un marché à la hausse ou à la baisse va produire différents effets suivant le type d'investissements :

Il est clair que pour les investissements spéculatifs, un marché à la hausse pousse à l'achat (sauf en toute fin de hausse) alors qu'un marché orienté à la baisse pousse à la vente rapide et surtout pas à l'achat (sauf en toute fin de baisse). On voit donc que ce type de comportement amplifie les tendances de hausse et de baisse... Il faut noter néanmoins que certains investisseurs spéculateurs peuvent aussi agir à l'inverse des tendance lorsqu'en fin de cycle, ils anticipent un retournement de tendance : ils participent alors au retournement.
En ce qui concerne les dispositifs permettant de bénéficier d'avantages fiscaux, on peut penser qu'un risque de perte de capital en cas de baisse du marché freine ce type d'investissement alors que l'espoir d'une plus-value y pousse lorsque le marché est en hausse. Là encore, la hausse alimente la demande alors que la baisse la freine.
Enfin pour les investissements sur le long terme, la rentabilité devrait être seule considérée. Normalement en cas de hausse du marché, la rentabilité baisse et la demande devrait donc baisser alors que ça devrait être l'inverse en cas de baisse du marché. En réalité, ce n'est pas si simple que ça car il faut aussi tenir compte du marché locatif. De plus, la baisse du marché fait perdre à l'immobilier son statut d'investissement sûr. Même lorsqu'on fait un investissement sur le long-terme, la possibilité de pouvoir retirer ses billes sans perte est importante.
Ainsi, il me semble délicat de dire si ce type d'investissement freine ou alimente une tendance : tout dépend du profil de l'investisseur, du marché locatif et des rendements constatés.

Il apparaît donc que d'une manière générale, les investisseurs auront plutôt tendance à investir sur un marché qui monte et à ne pas investir sur un marché qui baisse ce qui contribue à alimenter encore la tendance. Il faut néanmoins noter que les vrais investisseurs de long terme n'agissent pas forcément comme ça et qu'en fin de cycle, les investisseurs les plus avisés participent au retournement.

Le comportement des banques

Durée d'emprunt accordé, taux d'endettement, apport demandé, les banques ont évidemment un rôle déterminant dans l'alimentation du marché immobilier. Là encore, leur attitude varie suivant que le marché est orienté à la hausse ou à la baisse.

A la hausse

Les banques sont globalement assez flexibles. En effet, la valeur du bien constitue une garantie forte dont la valeur augmente et couvrirait en cas de souci le montant dû par le débiteur. Ainsi les banques ont tendance à prêter sans apport, sur de longues durées, avec des taux d'endettement élevés. Elles contribuent ainsi à l'alimentation de la hausse.

A la baisse

Au contraire, dans un marché orienté à la baisse, les créances douteuses ont tendance à s'accumuler et les banques sont beaucoup plus regardantes. Anticipant une poursuite de la baisse, le bien ne constitue pas une garantie suffisante et un apport devient indispensable. Les banques sont également plus attentives à un taux d'endettement et une durée d'emprunt raisonnable. Les conditions de crédits sont plus dures et contribuent à freiner un marché déjà orienté à la baisse.

Les banques encouragent donc les tendances à se poursuivre, qu'elles soient à la hausse ou à la baisse.

Le comportement des promoteurs

Enfin un comportement qui n'encourage pas une tendance déjà enclenchée à la hausse ou à la baisse ! En effet, les programmes de construction sont d'autant plus rentables que les prix de vente sont élevés et inversement. L'offre de logement neufs s'étoffe donc au fur et à mesure de la hausse et diminue au fur et à mesure de la baisse. Cela contribuera in fine au retournement de la tendance.

Notons toutefois qu'étant donné les délais de construction, la contruction n'est pas très réactive lorsque le marché repart à la hausse. De plus, en début de hausse, les prix peuvent être encore particulièrement bas si la correction précédente a été forte : il faut donc attendre que la hausse se poursuive et que la rentabilité de la construction s'améliore pour que la construction s'emballe vraiment. La régulation dû à la construction met donc plusieurs années avant de se manifester vraiment.

En cas de baisse, la faiblesse de la construction diminuera in fine l'offre de logement si elle est inférieure au besoin en logements ce qui encouragera un retournement. Mais suivant l'état du parc de logement, la surabondance de l'offre au début de la baisse et la démographie, ce mécanisme peut mettre de nombreuses années avant d'aboutir à un retournement.

Conclusion

On peut constater que le comportement de la grande majorité des acteurs contribuent à entretenir une tendance (qu'elle soit à la hausse ou à la baisse) lorsque celle-ci est enclenchée. Ce type de comportement est évidemment générateur d'excès potentiels dans un sens comme dans l'autre. Une fois les mécanismes enclenchés, peu de phénomènes de régulation s'enclenchent. La construction en est un mais il est peu réactif.
C'est pourquoi hausse comme baisse peuvent être excessives et durables.

Les facteurs qui laissent penser à une baisse prochaine de l'immobilier

Brandebourg — Sun, 13 Nov 2005 11:31:00 GMT

Dans cet article, je vais vous exposer les raisons qui me laissent à penser qu'une baisse de l'immobilier est probable dans les prochaines années. Evidemment, je ne suis pas devin et le meilleur conseil que je puisse vous donner est de vous renseigner au maximum sur le marché de l'immobilier pour vous faire votre propre avis.

Voici donc les facteurs expliquant ma position :

Un doublement des prix en quelques années sans justification structurelle
Dans l'histoire économique, une hausse brutale du prix d'un actif a toujours été corrigé lorsqu'aucune raison structurelle ne venait la justifier.
Une démographie peu convaincante :
Certes, il y a les divorces et les familles monoparentales existent bel et bien mais ils existaient déjà dans les années 90 lorsque l'immobilier chutaient. On peut aussi remarquer que les classes d'âge arrivant à l'âge moyen de l'acquisition immobilière diminuent et que le papy-boom qui pourait libérer de grands logements dans des régions comme l'Ile de France commence.
La démographie en France est certes meilleure que celle d'autres pays Européens mais on est très loin du baby-boom d'après guerre et le seuil de renouvellement des générations est à peine atteint.
Une solvabilité à bout de souffle :
Si les prix de l'immobilier ont doublé depuis 1998, les salaires sont loin d'avoir suivi cette vertigineuse ascension. Certes, les taux sont bas et les durées d'emprunt s'allongent mais cela n'est pas suffisant pour compenser (voir l'article Des taux bas à tout prix ?). La part des primo-accédants diminue peu à peu : il s'agit d'un élément alarmant.
L'histoire a montré que les prix de l'immobilier ne peuvent pas durablement s'écarter des revenus des ménages.
Voir à ce propose l'article disponible sur ce lien : http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm .
Des taux déjà très bas qui ont toutes les chances de remonter :
Les taux sont déjà très bas. Il est assez improbable qu'ils diminuent encore pour redonner de la solvabilité aux acquéreurs. De plus une hausse des taux favoriserait une baisse : voir pour cela l'article Pourquoi une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier.
Des loyers qui n'ont pas suivi la hausse des prix et qui marquent le pas :
Les loyers ont certes fortement augmenté ces dernières années mais comparativement beaucoup moins que les prix de vente. Dans ce contexte, la location voit son intérêt accrû par rapport à l'achat. De plus, le marché de location marque le pas ces derniers temps et redevient progressivement plus favorable aux locataires : à suivre...
Des rendements médiocres :
Comme les loyers n'ont pas suivi les prix d'acquisition, les rendements immobiliers ont beaucoup baissé. Cela devrait progressivement décourager les investisseurs, surtout en cas de remontée des taux.
Une construction en plein boom :
La construction a bien repris ces derniers temps regarnissant peu à peu l'offre. De plus, le gouvernement s'est engagé pour favoriser ces prochaines années la construction de logements, notamment sociaux.
Des investisseurs institutionnels qui se désengagent de l'immobilier résidentiel :
Les ventes à la découpe en sont une illustration.
La reprise de la bourse :
Depuis 2003, la bourse reprend des couleurs. Après la période difficile de 2000-2003, cela devrait se traduire par le retour progressif vers ce secteur des investisseurs qui le "boudaient" et par certains arbirtrages négatifs pour l'immobilier.
Des stocks qui augmentent, des délais de vente qui s'allongent :
Ce type de signaux est précurseur à un retournement du marché et sont en ce moment relatés par les observateurs du marché..
Le retournement progressif des médias :
Les médias faisant état de la possibilité d'une baisse se multiplient. Articles de journaux (voir pour exemple les liens de ce blog), journaux télévisés de France 2 et France 3, émission Blog 6 sur M6 et C'est dans l'air sur France 5 relayant des avis points de vue aussi divers que ceux de sénateurs, d'économistes, d'institutions ou de spécialistes du secteur...

L'ensemble de ces raisons me conduit à penser à une baisse probable de l'immobilier. Cela dit, il reste difficile d'en prévoir le début, l'ampleur et la durée...

Pourquoi une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier

Brandebourg — Fri, 11 Nov 2005 16:18:00 GMT

Aujourd'hui, les taux immobiliers sont particulièrement bas. Une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier par un double effet : baisse de la solvabilité des acquéreurs et perte d'attrait des investissements immobiliers.

Une hausse des taux entraînerait une baisse de la solvabilité des acquéreurs, déjà affaiblie

En raison de la hausse de l'immobilier, la solvabilité des acquéreurs s'est fortement dégradée au cours des dernières années. La baisse des taux et l'augmentation des durées d'emprunt ont jusqu'à présent contrebalancé en partie la hausse des prix mais une augmentation des taux porterait la solvabilité des acquéreurs à des niveaux alarmants. Or, une baisse de la solvabilité aurait des conséquences immédiates sur la demande, en particulier sur les segments de marché les plus élevés...

Effet direct d'une hausse des taux à mensualité et durée d'emprunt égale

Voyons maintenant concrètement l'effet d'une hausse des taux dans le cas d'un emprunt sans apport sur 20 ans avec des mensualités de 1000 €.

Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Montant	Coût du crédit
3.5 %	0.36 %	163 945 €	76 055 €
4.5 %	0.36 %	150 909 €	89 091 €
5.5 %	0.36 %	139 298 €	100 702 €

On voit qu'un renchérissement des taux d'intérêts réduit significativement le montant emprunté pour une même mensualité tout en augmentant le coût du crédit. Ainsi entre un taux à 3.5% et un taux à 5.5% et pour une même mensualité, le montant emprunté diminue de 15% !

La hausse des taux : des effets accrus sur les emprunts de longue durée

Outre cet effet direct d'une hausse des taux, une autre conséquence serait un moindre attrait des emprunts de longue durée.

Les deux tableaux ci-dessous s'entendent avec une mensualité de 1000€. La différence entre ces deux tableaux est que les taux ont augmenté de 2%.

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Montant	Coût du crédit

15 ans	3.25 %	0.36%	136 487 €	43 513 €
20 ans	3.50 %	0.36%	163 945 €	76 055 €
25 ans	3.60 %	0.36%	186 566 €	113 434 €
30 ans	3.85 %	0.36%	200 478 €	159 522 €

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Montant	Coût du crédit

15 ans	5.25%	0.36%	119 922 €	60 078 €
20 ans	5.50%	0.36%	139 298 €	100 702 €
25 ans	5.60%	0.36%	153 829 €	146 171 €
30 ans	5.85%	0.36%	161 306 €	198 694 €

On voit que pour une même mensualité, la différence entre les montants empruntés sur 15 et 25 ans diminue fortement avec une hausse des taux : ainsi si avec les taux actuels la capacité d'emprunt augmente d'environ 50 000 euros, elle n'augmente plus que de 34 000 euros avec des taux majorés de 2%.
Dans le même temps, le coût du crédit est démultiplié sur des durées plus longues : avec un taux à 5.60%, le coût du crédit sur 25 ans devient presque équivalent au montant emprunté !

Ainsi, une hausse conséquente des taux réduirait directement la capacité d'emprunt et diminuerait aussi sensiblement l'attrait des emprunts longue durée. Ces 2 raisons entraînerait une diminution significative des montants empruntés par les acquéreurs pour les investissements immobiliers. Cela aurait des conséquences immédiates sur la demande car aujourd'hui, tous les experts reconnaissent que leur solvabilité des acquéreurs est déjà mal en point.

Une hausse des taux réduirait l'attrait des investissements immobiliers

La hausse des taux aurait 2 impacts négatifs sur l'investissements immobilier :

Un renchérissement des mensualités et donc une moindre rentabilité pour les investissements immobiliers réalisés à crédit
Un meilleur attrait d'autres placements

La plupart des investissements immobiliers sont effectués à crédit et avec peu d'apport. Le cas idéal est lorsque les mensualités d'emprunt et les loyers encaissés s'équilibrent ; avec la flambée récente de l'immobilier, cela est de plus en plus difficile à trouver. Or une hausse des taux aurait des conséquences immédiates sur les mensualités d'emprunt. Ainsi l'achat d'un bien à 100 000 euros génère des mensualités de 536 euros sur 25 ans avec un taux de 3.60% + 0.36% d'assurance. Si les taux augmentent de 2%, la mensualité passe à 650 euros soit une hausse de plus de 21% ! On voit bien que la rentabilité de l'investissement est affectée.

D'autant qu'il faut considérer que l'investissements immobilier est en concurrence avec d'autres investissements dont certains verraient au contraire leur rentabilité améliorée par une hausse des taux.

Ainsi l'investissement immobilier serait doublement pénalisé par une hausse des taux. Comme dans le même temps, de nombreux acquéreurs se trouveraient exclus du marché immobilier (primo-accédants sans apport en particulier), la demande serait d'autant plus affectée.
Comme tout marché, le marché immobilier dépend de la loi de l'offre et de la demande : toutes choses égales par ailleurs, une hausse des taux favoriserait donc une baisse de l'immobilier.

Crédits très longue durée : 25, 30 voire... 50 ans ?

Brandebourg — Sun, 06 Nov 2005 08:12:00 GMT

Avec les prix immobiliers actuels et des taux d'intérêts très attractifs, les crédits immobiliers de longue durée se multiplient. Si les prêts d'une durée de 25 ans étaient anecdotiques il y a encore quelques années, ils deviennent aujourd'hui assez courants. Certains crédits vont même jusqu'à 30 ans et des crédits sur 50 ans sont déjà évoqués...
Alors que faut-il penser de ces prêts de longue durée ? Sont-ils intéressants ? Quels sont les inconvénients de ces prêts ? Quelles sont les conditions favorables à de tels prêts ?

Quels sont les motivations qui poussent à faire un emprunt de très longue durée ?

Tout d'abord, augmenter la durée du crédit permet à mensualité égales d'accroître sensiblement sa capacité d'emprunt.

A titre d'exemple, vous trouverez ci-dessous les montants qui peuvent être empruntés avec une mensualité de 1000 euros et des taux d'intérêt du marché (tableau réalisé à partir de www.meilleurstaux.com).

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Montant
10 ans	3.10 %	0.36 %	101 319 €
15 ans	3.25 %	0.36 %	138 832 €
20 ans	3.50 %	0.36 %	167 048 €
25 ans	3.60 %	0.36 %	190 248 €
30 ans	3.85 %	0.36 %	204 248 €

Ainsi les motivations à prendre un prêt sur 25 ans par rapport à un prêt sur 15 ans peuvent être d'acheter un bien de meilleure qualité donc plus cher, rendre possible un achat qu'on aurait pu réaliser sans cela à cause d'un taux d'endettement trop élevé etc.

Autre angle de vue : augmenter la durée du crédit permet de réduire les mensualités à montant emprunté égal.

Prenons l'exemple d'un montant emprunté de 150 000 euros. Voici les mensualités obtenues (tableau réalisé à partir de www.meilleurstaux.com).

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Mensualités
10 ans	3.10 %	0.36 %	1 480 €
15 ans	3.25 %	0.36 %	1 080 €
20 ans	3.50 %	0.36 %	898 €
25 ans	3.60 %	0.36 %	788 €
30 ans	3.85 %	0.36 %	734 €

C'est pourquoi, certains choisissent d'emprunter sur une durée plus longue pour diminuer leur taux d'endettement mensuel. Cela leur permet de satisfaire les normes pour réaliser leur projet (33% d'endettement) ou tout simplement de mieux vivre pendant la durée d'emprunt.

Quels sont les inconvénients des taux de longue durée ?

Le premier est une évidence : c'est que la durée de remboursement est plus élevée !

Ainsi quelqu'un qui commence à rembourser un prêt sur 15 ans à 30 ans est normalement propriétaire à 45 ans. A partir de cet âge, l'argent qui n'est plus dépensé dans la durée d'emprunt peut être utilisée dans d'autres domaines comme les loisirs ou les études des enfants...

Alors qu'une même personne ayant emprunté sur 25 ans se retrouvent avec un crédit à payer jusqu'à ses 55 ans. Entre 45 et 55 ans, les risques de chômage sont accrus et c'est souvent l'âge auquel il faut payer les études des enfants etc.

Les intérêts payés sont considérablement accrus

Lorsqu'on choisit une durée d'emprunt plus élevée, deux raisons expliquent l'augmentation du coût du crédit :

La durée d'emprunt bien sûr
Un taux d'intérêt plus élevé (car le risque est plus fort pour la banque)

Reprenons le tableau précédent avec un montant emprunté de 150 000 euros en ajoutant le coût du crédit :

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Mensualités	Coût du crédit
10 ans	3.10 %	0.36 %	1 480 €	27 657 €
15 ans	3.25 %	0.36 %	1 080 €	44 480 €
20 ans	3.50 %	0.36 %	898 €	65 506 €
25 ans	3.60 %	0.36 %	788 €	86 534 €
30 ans	3.85 %	0.36 %	734 €	114 385 €

On voit que le coût du crédit double quasiment en passant d'un remboursement sur 15 à un remboursement sur 25 ans !

Peu de capital est effectivement remboursé les premières années

Il est fréquent de ne pas aller jusqu'au bout de son crédit. De nombreuses explications sont possibles : changement de région, achat d'un logement plus grand, divorce etc.

Or plus l'emprunt est de longue durée, plus le capital réellement remboursé (ou amorti) les premières années est faible.

Prenons un exemple moyen de revente au bout de 7 ans avec les taux du tableau ci-dessus :

Si l'on considère un couple qui a emprunté sur 15 ans : le capital amorti est de 60 028 euros pour un montant total versé de 90 755 euros. Il reste donc à rembourser 89 972 euros soit 60% du montant emprunté.
Alors que le couple qui a emprunté sur 25 ans a amorti un capital de seulement 28 351 euros pour un montant total versé de 66 227 euros. Il reste donc à rembourser 121 649 euros soit 81% du montant emprunté !

Ainsi, le capital réellement remboursé dans le cas d'un crédit de 15 ans est plus du double de celui du crédit de 25 ans.

Des risques plus forts

En cas de baisse de l'immobilier, le risque de devoir plus à sa banque que ne vaut le montant du bien ("negative equity") est donc plus élevé quand on rembourse sur une durée plus longue.

Si l'on reprend l'exemple ci-dessus en considérant que l'emprunt s'est fait sans apport :

Pour l'emprunt sur 25 ans : le couple acheteur doit plus à sa banque que ne vaut son bien si le bien a baissé de plus de 19% en 7 ans
Pour l'emprunt sur 15 ans : il faudrait une baisse de plus de 40% pour que le couple acheteur se retrouve dans cette situation.

Quelles sont les conditions favorables à un emprunt sur une longue durée ?

Malgré les inconvénients indiqués, certaines conditions rendent plus raisonnable un emprunt sur une longue durée :

Un emprunt réalisé jeune
Un bien à conserver longtemps : comme on l'a vu, peu de capital est remboursé les premières années. Cela n'est pas dramatique si l'on n'a pas besoin de revendre. En revanche, l'achat d'un bien ne correspondant pas à ses besoins futurs, un travail demandant une certaine mobilité géographique ou une situation personnelle peu stable ne rendent pas souhaitable un emprunt sur une longue durée lorsqu'il existe des risques de baisse.
Un apport : plus l'apport est élevé, plus les risques de negative equity sont faibles.
Des revenus évolutifs : certains métiers offrent de bonnes perspectives d'évolution : dans ce cas l'emprunt sur une longue durée est moins risqué surtout si le critère suivant est respecté.
Des mensualités adaptables : certains crédits offrent des mensualités adaptables très facilement. Avec l'évolution des revenus, la durée du crédit peut donc être réduite.
Un taux faible et fixe : avec un taux fixe, le montant des mensualités est par définition fixe. Avec l'inflation, leur poids devrait diminuer avec le temps. Attention en revanche aux taux variables qui, compte-tenu des taux exceptionnellement bas, rendent très probable une augmentation des mensualités.

Conclusion

Les emprunts de longue durée ont des avantages mais aussi des inconvénients. Il faut donc bien les peser avant de se décider tout en sachant que certaines conditions leurs sont plus ou moins favorables. La possibilité d'une baisse de l'immoblier doit vous rendre d'autant plus méfiant.

Ces crédits longue durée se sont multipliés en raison de la hausse des prix de l'immobilier mais aussi de la baisse des taux. En cas de hausse des taux, leur intérêt deviendrait plus faible en raison du renchérissement des intérêts.

Evaluer les risques

Brandebourg — Fri, 04 Nov 2005 11:14:00 GMT

J'ai eu certaines remarques disant que mon blog était trop négatif. J'imagine que cela vient du fait que j'évoque les risques de l'immobilier et en particulier les risques de baisse. En tous les cas, cet article leur est dédié.

Quelques remarques générales sur l'évaluation des risques

Sachez qu'évaluer les risques ne veut pas dire ne pas en prendre. De plus, la politique de l'autruche n'empêchera pas un risque de se concrétiser.

Evaluer les risques permet de prendre une décision en connaissance de cause :

Même en ayant conscience des risques, on peut décider d'agir. La connaissance du risque permet alors de se prémunir contre certaines de ses conséquences.
Même après avoir agi, il est intéressant de garder en tête l'évolution de ces risques pour prendre les mesures adéquates et éventuellement se désengager.
Dans certains cas, on peut bien sûr considérer qu'un risque est trop important pour agir.

On parle de criticité pour un risque : un risque est d'autant plus critique qu'il est grave et probable. On ajoute parfois aussi le critère de non-détectabilité mais je vous propose ici de nous concentrer sur la gravité et la probabilité.

Exemples de risques

Voici par exemple une série de risques dans le domaine du logement (qui mériterait sans doute d'être complétée) :

Ne pas pouvoir se loger
Devoir déménager
Etre surendetté
Vivre dans un logement inadapté, éloigné ou peu agréable
Ne jamais pouvoir acheter
Perdre une somme importante d'argent
...

Chacun évaluera la gravité des risques comme il le souhaite et évaluera la probabilité dans son propre cas.

On peut par exemple évaluer la gravité et la probabilité de chaque risque dans une grille de de 1 à 10 puis multiplier ces 2 notes pour obtenir la criticité du risque. Le risque le plus critique est celui qui mérite le plus votre attention.

A titre d'illustration, voici comment on pourrait évaluer l'application de quelques risques ci-dessus au cas de la la location et de l'achat.

Cas de la location

Ne pas pouvoir se loger

La probabilité de ce risque dépend beaucoup de la situation professionnelle : stabilité, montant des revenus mais aussi de l'offre de logement social, du marché locatif plus ou moins tendu, de l'exigence des propriétaires...
Sa gravité me semble très importante. Elle l'est davantage pour ceux qui n'auraient vraiment pas de logement de recours par rapport à ceux qui ont la possibilité de se loger convenablement dans leur famille par exemple.
Dans mon cas, je mettrai 1 en terme de probabilité et 9 en terme de gravité soit 9 en criticité globale.

Devoir déménager

La probabilité dépend de la personne ou de l'institution à laquelle le bien est loué, de la durée du bail etc.
La gravité dépend de la situation du locataire. Cela me semble par exemple moins grave pour un locataire qui a de bons revenus et peut retrouver un logement facilement que pour une famille... Cela dépend aussi de l'attachement que l'on a pour son logement. etc.
Par exemple, je mettrais 4 en terme de gravité et 5 en terme de probabilité soit 20 en criticité globale.

Ne jamais pouvoir acheter

La probabilité dépend du montant des revenus, de la capacité à ce constituer un apport, de l'anticipation de l'évolution du marché immobilier et des conditions de crédit.
La gravité dépend de l'importance que l'on accorde à ce critère, du fait que l'on va avoir une retraite ou non...
Pour ce qui me concerne, je mettrais 2 en termes de probabilité et 2 en terme de gravité soit 4 en criticité globale.
A noter : sur ce critère, vous pouvez réduire en partie le risque en ouvrant un PEL (garantie du taux, considération du montant obtenu comme un apport personnel...) et en épargnant.

etc.

Cas de l'achat

Etre surendetté

La probabilité depend de ses revenus, de son taux d'endettement, du montant de l'apport, de la qualité du bien acheté, de la stabilité de l'emploi ainsi que de l'anticipation de l'évolution du marché immobilier.
La gravité me semble majeure.
En ce qui me concerne, je mettrais 2 en terme de probabilité et 10 en terme de gravité soit 20 en criticité globale.

Vivre dans un logement inadapté, éloigné ou peu agréable

Le probabilité dépend du marché immobilier à l'endroit où vous achetez, de votre budget et donc du fait que le logement acheté vous satisferait aujourd'hui et pour vos besoins futurs.
La gravité dépend de l'importance que vous y apportez, du fait que vous ayez des enfants...
En ce qui me concerne, je mettrai 5 en terme de probabilité car j'ai des exigences fortes pour le futur et 6 en terme de gravité soit 30 en criticité globale.

Perdre une somme importante d'argent

La probabilité dépend du montant de l'achat, du fait que l'on est primo-accédant ou non, de la probabilité de devoir rapidement, de l'évolution du marché immobilier...
La gravité dépend de votre situation financière et de l'importance que vous accordez à ce critère.
En ce qui me concerne je mettrai 8 en terme de probabilité et 5 en terme de gravité soit 40 en note globale.

etc.

Conclusion

Personne d'autre que vous ne peut décider si vous devez acheter aujourd'hui. Evaluer les risques de chaque décision ne vous coûte pas grand chose. Cette démarche peut vous permettre d'être plus objectif dans votre prise de décision en évitant de ne considérer que certains risques tout en occultant complètement d'autres risques, beaucoup plus critiques pour vous .

Par exemple, la démarche d'anticiper son achat aujourd'hui de peur de ne plus pouvoir acheter demain n'est pas toujours très rationnelle compte-tenu d'autres risques qui ne sont pas bien pris en compte (ex : achat d'un logement trop cher et trop petit dans lequel on pourrait se retrouver "coincé").

Effet levier du crédit : opportunités et risques

Brandebourg — Thu, 03 Nov 2005 20:41:00 GMT

L'immobilier permet au particulier de faire ce qu'il ne peut en général pas faire sur tout autre produit d'investissement : emprunter d'importantes sommes d'argent.

Cela permet au particulier de bénéficier d'un effet de levier.

Illustration de l'effet de levier

Exemple : imaginons que j'investis 10 000 euros pour payer les frais d'achat d'un bien à 100 000 euros et emprunte la totalité des 100 000 euros. Si mon bien augmente de 20%, j'ai délà gagné 20 000 euros soit le double du capital investi !

C'est pourquoi, en cas de hausse du marché de l'immobilier, l'achat d'immobilier à crédit peut enrichir de manière extrêmement rapide alors que le capital investi peut, lui, être faible voire même nul quand l'acheteur emprunte aussi les frais d'achat (cas des emprunts à 110%).

Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire.

Cela paraît trop beau pour être vrai et pourtant, au cours des dernières années, nombreux sont les propriétaires qui ont pu ainsi s'enrichir en dormant et emmagasiner virtuellement des sommes parfois colossales. Par exemple, une personne qui a vu le prix de sa maison passer de 150 000 euros à 300 000 euros entre 1999 et 2005 (cas relativement courant) a virtuellement gagné 150 000 euros !

Risques de l'effet de levier en cas de baisse

Alors me direz-vous, y a-t-il un piège ?

Pas forcément un piège mais en tout cas des risques. La hausse de ces dernières années a été fulgurante mais l'histoire a montré que l'immobilier peut aussi stagner ou baisser. En cas de stagnation, l'acheteur ne fait pas de plus-value mais pas non plus de moins-value. En revanche, en cas de baisse, l'effet de levier peut se retourner contre l'acheteur.

Reprenons notre exemple de tout à l'heure : notre acheteur a investi 10 000 euros de frais d'achat pour acheter un bien à 100 000 euros mais cette fois, au lieu d'augmenter de 20%, le marché baisse de 20%. Notre acheteur a alors perdu virtuellement 20 000 euros plus bien sûr les 10 000 euros investis !

Alors bien sûr, j'ai parlé jusqu'à présent de plus-values et de moins-values virtuelles car tant le bien n'a pas été vendu, l'acheteur n'a rien gagné ni rien perdu. En revanche, lorsque l'acheteur choisit ou doit vendre rapidement, on voit bien que l'effet de levier du crédit a des conséquences bien différentes suivant que le marché a augmenté ou baissé.

Ainsi, l'effet de levier du crédit est une opportunité de gagner des sommes importantes lorsque le marché est orienté à la hausse mais peut aussi être un risque en cas de baisse.

Mais en cas de rachat d'un bien plus grand, n'est pas gagnant qui l'on croit !

Les gains ou pertes dues à un marché en hausse ou en baisse s'"inversent" lors du rachat d'un bien plus grand.
Exemple :
- J'ai acheté A à 100 000 euros.
- A l'époque, B valait 150 000 euros et C 200 000 euros.

5 ans plus tard les prix ont doublé. Chouette, je me sens riche avec mon bien à 200 000 euros mais A est trop petit et je voudrais acheter B ou C. Problème B et C ont également doublé : B vaut maintenant 300 000 euros et C 400 000 euros. Soit 130 000 euros et 240 000 euros à trouver en plus du produit de ma vente en comptant les frais de 10 % (agence, notaire...). Je ne suis pas si riche que ça et en rassemblant toutes mes économies et en m'endettant au maximum, j'arrive finalement à acheter B...

Si l'immobilier était resté stable, j'aurais dû ajouter au produit de la vente 65 000 euros pour acheter B et 120 000 euros pour acheter C. Avec un effort un peu moindre que dans le cas précédent, j'aurais pu acheter C.

Et si les prix avaient perdu 20%. A vaudrait 80 000 euros, B 120 000 euros et C 160 000 euros. Alors, certes, je perdrais d'abord 20 000 euros en vendant mon bien A à 80 000 euros mais je n'aurais plus alors qu'à trouver 52 000 euros pour acheter B ou 96 000 euros pour acheter C.

=> On n'est pas gagnant dans un marché de l'immobilier en hausse si l'on veut racheter un bien plus grand. On bénéficie réellement de sa plus-value lorsqu'on ne rachète un bien plus petit ou en ne rachetant pas du tout.

=> On doit en revanche généralement se réjouir d'une baisse si l'on veut acheter un bien plus grand même si l'on a fait une moins-value virtuelle. [Cela n'est en revanche pas vrai pour les personnes qui ont remboursé peu de capital au moment de la revente à perte : elles peuvent en effet se retrouver à devoir encore de l'argent à la Banque après la revente de leur bien ce qui n'est pas une situation très confortable pour emprunter à nouveau !]

Opportunité du crédit lors d'un achat par rapport à la location

Outre les plus-values et moins-values potentielles dues aux fluctuation du marché, le crédit a l'avantage bien connu de permettre à l'acheteur de rembourser capital + intérêts au lieu de payer un loyer qui n'accroît pas son patrimoine.

De plus, en achetant à taux fixe, l'acheteur fixe sont budget logement alors qu'il est tributaire du marché locatif en étant locataire (et donc susceptible de devoir faire face à des hausses de loyers et éventuellement de profiter d'une baisse des loyers).

Attention néanmoins ! Si les deux points précédents sont exacts, ils ne s'avèrent payants (sans compter d'éventuelles plus-values et moins-values) que si :

L'achat est réalisé dans de bonnes conditions par rapport au prix de la location pour un bien équivalent. (Par exemple, si vous bénéficiez d'un loyer très attractif par rapport aux prix du marché ou qu'en achetant vous remboursez le double de ce que vous devriez payer en loyer, faites bien vos calculs car il y a des chances pour que la location soit plus rentable pour vous.)
Le bien acheté n'est pas revendu trop rapidement.

Pour plus d'informations, consultez les articles Acheter ou louer et Retour sur deux idées reçues.

Opportunité du crédit lors d'un investissement locatif

Enfin, le crédit s'avère être un outil puissant lors d'un investissement locatif. En effet, lorsqu'il est réalisé dans de bonnes conditions, il arrive que le montant du loyer perçu soit équivalent voire supérieur aux montants des mensualités. Dans ce cas, l'effet de levier joue à plein : en investissant des sommes peu importantes, on peut se constituer un patrimoine générateur de revenus à la fin du crédit.

Cette stratégie peut s'avérer payante mais attention à bien prendre en compte :

Toutes les dépenses du propriétaire en plus du remboursement des mensualités : charges, taxe foncière, travaux...
Les risques de vacances locatives et de baisse du montant des loyers perçus en cas de crise.

Retour sur deux idées reçues : "Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres." et "L'immobilier ne baisse jamais."

Brandebourg — Tue, 01 Nov 2005 18:12:00 GMT

L'immobilier véhicule de nombreuses idées reçues. Celles qui reviennent le plus systématiquement lorsqu'on aborde le sujet sont les deux suivantes :

Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres
L'immobilier ne baisse jamais : au pire, ça stagne...

Je vous propose donc de nous pencher sur la pertinence de chacune d'entre elle.

Commençons donc par aborder la première affirmation : "Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres."

Sur le fond tout d'abord : effectivement le loyer est une dépense. A ce titre, il ne s'agit pas d'un investissement et l'argent dépensé en loyer ne sert nullement à faire augmenter le patrimoine. On peut donc considérer que l'assertion est globalement exacte.

Sur la forme, l'utilisation de l'expression "jeter l'argent par les fenêtres" n'est pas neutre, c'est le moins que l'on puisse dire. Elle évoque une utilisation frivole de son argent ou une dilapidation de son patrimoine bien loin de l'image du "bon père de famille" ou de l'investisseur avisé.
N'y voyez-vous pas une incohérence quand on parle en fait d'un besoin essentiel : se loger ? Si on parle par exemple de quelqu'un qui dépense des sommes folles à payer des tournées dans des bars, on comprend l'utilisation de l'expression" jeter l'argent par les fenêtres" mais en quoi donner une somme d'argent mensuellement pour bénéficier d'un service de base serait-il "jeter l'argent par les fenêtres" ?

En fait, l'utilisation de cette expression est liée à deux éléments :

Les importantes sommes mises en jeu.
La possibilité de l'achat

L'expression "Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres" sous-entend bien sûr, que les sommes dépensées en loyers sont stériles au contraire de l'argent dépensé dans un achat. Il faudrait donc toujours privilégier l'achat à la location d'un point de vue financier ?
Il s'agit bien sûr d'une idée reçue : la location s'avère dans certains cas plus intéressante que l'achat. C'est par exemple le cas lorsque l'on est à la veille d'un retournement du marché de l'immobilier (comme c'est peut-être le cas aujourd'hui), que l'on est amené à déménager régulièrement, lorsque les loyers sont peu élevés comparé au prix d'achat... Voir pour plus de détails l'article : Acheter ou louer ?
Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que le locataire a moins de frais que le propriétaire, qu'il bénéficie d'une bien meilleure flexibilité, qu'il n'est pas sensible à une baisse de l'immobilier, qu'il peut mettre de l'argent de côté et le faire fructifier.

Un exemple concret, certes un peu particulier mais néanmoins plausible, pour vous montrer que l'achat n'est pas toujours intéressant. [Il s'agit d'un contre-exemple simple à l'affirmation : il vaut TOUJOURS mieux acheter que louer]

M et Mme B louent un appartement un 80 mètres carrés dans Paris pour 1200 euros CC (loyer un peu ancien qui n'a pas rattrapé les prix du marché).
Le même bien à l'achat coûte 480 000 euros.
M et Mme B disposent de 528 000 euros sur leur compte en Banque suite à un héritage.

=> Doivent-ils alors en profiter pour acheter un logement similaire au leur sachant que la somme dont ils disposent leur permettrait de couvrir exactement le prix + les frais d'achat ?

Le "bon sens" populaire dirait oui car M et Mme B n'auraient alors plus à payer des loyers à perte.
En réalité, M et Mme B décident de placer leurs 528 000 euros sur des placements sans risque leur rapportant finalement 4% net et de rester locataires. Chaque année, leur argent leur rapporte donc 21 120 euros c'est à dire bien plus que les 14 400 euros dépensés en loyers. De plus, ils n'ont pas les frais supplémentaires du propriétaire et ne perdront pas les frais d'achat s'ils doivent déménager dans 1 an. Ils ne seront perdants qu'en cas de hausse importante des prix de l'immobilier et des loyers qui leur semble bien improbable. En revanche en cas de baisse, ils pourront largement en profiter.

Passons maintenant à l'affirmation : "L'immobilier ne baisse jamais : au pire, ça stagne."

Sur cette affirmation, pas d'ambiguïté, les faits sont tétus : l'immobilier a déjà baissé à plusieurs reprises en France comme à l'étranger. Ces baisses ont parfois été importantes comme lors du krach de 1991-1998 en région Parisienne et sur la Côte d'Azur avec une baisse de 40% à Paris en francs constants.
Alors pourquoi l'affirmation prétendant que l'immobilier ne peut pas baisser et même n'a jamais baissé ? Il y a plusieurs raisons :

D'abord , il y a eu pendant longtemps une forte inflation. Même lorsque l'immobilier baissait en francs constants, il ne diminuait pas en francs courants.
Ensuite, la dernière grande baisse a essentiellement touché des zones localisées (Région Parisienne et Côte d'Azur) : c'est pourquoi, les habitants d'autres régions n'en ont pas nécessairement eu conscience.
D'autre part, les vrais perdants sont ceux qui ont acheté au plus haut et doivent revendre lors de la baisse. Tous ceux qui ont acheté bien avant le pic ou qui n'ont pas besoin de revendre pendant le creux ne se rendent pas vraiment compte de la baisse.
Enfin, la hausse importante dure maintenant depuis 7 ans. Elle donne ainsi l'illusion de ne pas pouvoir s'arrêter et encore moins de s'inverser à la baisse. De plus les jeunes n'ont souvent connu qu'une forte hausse depuis qu'ils s'intéressent au marché immobilier.

En réalité, plus la hausse dure et plus elle est forte, plus elle a de chance de se terminer par un retournement plus ou moins brutal, d'autant plus que les salaires sont loin d'avoir suivi !
Voir aussi l'article : de la hausse à la baisse.
Je reviendrai dans un prochain article sur les raisons qui font qu'une future baisse de l'immobilier me semble assez probable.

Acheter ou louer ?

Brandebourg — Mon, 31 Oct 2005 15:24:00 GMT

Acheter ou louer ? Voilà bien souvent l'alternative qui se pose pour se loger.

Tout d'abord, sachez qu'il n'y a pas de réponse toute faite à cette question. De nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour y répondre et ils dépendent beaucoup de votre situation. Voici quelques questions qu'il peut-être intéressant de vous poser avant de vous décider.

Avez-vous une forte probabilité de revendre rapidement ou pourrez-vous garder votre bien sur le long terme ?

Cette question est déterminante. Sachez qu'il existe lors de l'achat des frais fixes non négligeables et non récupérables en cas de revente rapide d'un bien : frais d'agence et frais de notaire en particulier. A cela peuvent parfois s'ajouter des frais de remboursement anticipé du crédit. On peut estimer que les frais divers qui ne sont pas un investissement mais seulement une dépense s'élèvent à environ 10% du montant global de votre achat.
Ces frais représentent souvent des sommes importantes qu'il ne faut pas négliger.

De plus, en achetant à crédit, la part consacrée aux intérêts (par rapport au remboursement du capital) est maximale en début de remboursement et d'autant plus importante que la durée de remboursement est longue. C'est pourquoi le capital réellement remboursé est souvent peu important au bout de 4 ou 5 ans en regard des mensualités versées.

Frais fixes importants et faible remboursement du capital au début du crédit expliquent pourquoi il vaut en général mieux mieux louer sur une courte période. En cas de marché largement orienté à la hausse, les plus-values peuvent compenser ces éléments défavorables à l'achat mais ce n'est plus le cas dans un marché stagnant et encore moins dans un marché orienté à la baisse.

La location est plus flexible, comporte beaucoup moins de frais fixes et permet de s'adapter rapidement à vos besoins.

Ce premier point est favorable à l'achat si :

· Vous êtes dans une situation familiale stable.

· Vous achetez un bien correspondant à vos besoins pour de nombreuses années.

· Vous n'êtes pas soumis à la mobilité professsionnelle.

En revanche, il est favorable à la location si :

· Vous êtes dans une situation familiale non établie (ex : célibataire).

· Vous ne pouvez acheter un bien qui correspondra à vos besoins ou vos attentes sur les années futures (exemple : couple souhaitant des enfants et ne pouvant acheter qu'un deux pièces)

· La probabilité d'une mobilité professionnelle est importante.

Quel est le rapport entre l'achat à la location pour le même type de bien dans votre secteur de recherche ?

Suivant le type de bien, la localisation et la période, l'achat ou la location sont plus ou moins favorables d'un point de vue purement financier.

Estimez le loyer mensuel du bien souhaité ainsi que le prix d'achat pour un bien équivalent. Puis, divisez le prix d'achat par le loyer mensuel. Le nombre obtenu représente le nombre de mois de loyers nécessaires pour acheter un bien équivalent si vous achetiez comptant. Les investisseurs recommandent que ce nombre se situe entre 120 et 150 mais il peut être beaucoup plus élevé. Bien sûr, plus ce chiffre est élevé, plus la location est préférable à l'achat et inversement.

Illustration : Par exemple à Paris, de nombreux bien se vendent à 6000 euros le mètre carré alors que la location coûte 20 euros du mètre carré c'est à dire un rapport de 300 soit 25 ans de loyers. Pour un 50 mètre carrés le prix d'achat représente 300 000 euros soient des mensualités de 1788 euros aux taux actuels sur 20 ans alors que le loyer est lui de 1000 euros. Dans ce cas, en louant, la part d'argent qui peut être mise de côté chaque mois est importante sans compter les frais que le locataire n'a pas au contraire du propriétaire (charges, taxe foncière, frais d'entretien et bien sûr tous les frais fixes du début...).
Dans ce type de cas, même en envisageant une durée de détention du bien de 10 ans, il est souvent intéressant de louer à condition de mettre le différentiel d'argent de côté et de le placer sur un bon support.

Ce propos est encore une fois à modérer suivant l'évolution du marché tant des prix d'achat que des loyers. Mais dans tous les cas, il est intéressant de vérifier le rapport entre prix d'achat et loyer car il permet de révéler la rentabilité de votre investissement éventuel : si celle-ci est faible et donc le rapport élevé, il y a des chances pour que le prix d'achat soit surévalué donc méfiez-vous !

A noter également : dans certaines zones, pour certains types de bien, le marché locatif est très peu développé et l'exercice peut donc être difficile à réaliser ce qui sous-entend également que le bien de vos rêves n'est peut-être pas disponible à la location. Dans ce cas, l'achat peut être une bonne solution s'il est réalisé dans de bonnes conditions.

Êtes-vous passionné de bricolage et de décoration ?

Ce point peut sembler marginal mais il a son importance. Si vous aimez beaucoup bricoler, l'achat immobilier s'avère a priori plus favorable car votre marge de manoeuvre est bien plus grande en tant que propriétaire : vous aurez par exemple du mal à abattre des cloisons en étant locataire...

De plus, outre le fait de vous faire plaisir en aménageant votre intérieur, vous pouvez si vous êtes vraiment bricoleur acheter un bien à rénover que vous revaloriserez en le remettant à neuf. Si vous avez acheté votre bien en dessous du marché (ce qui est normal pour un bien à rénover), vous serez donc moins perdant en cas de baisse de l'immobilier et d'autant plus gagnant en cas de stagnation ou de hausse.

Comment anticipez-vous l'évolution du marché immobilier dans les prochaines années ?

Ce point est bien sûr déterminant. Quelle qu'ait été leur situation personnelle, rares sont les personnes qui ont eu raison d'acheter à Paris en 1991 (avant le krach) et celles qui ont eut raison de choisir de louer en 1998 si elles pouvaient acheter.

A vous de vous faire votre propre opinion en vous renseignant au maximum sur l'évolution à venir du marché. Vous pourrez voir dans d'autres articles qu'une baisse me semble probable. Même si nul n'est devin, rappelez-vous tout de même de ces deux adages : les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel et les performances passées ne présagent en rien les performances futures.