lundi 31 octobre 2005
Des taux bas à tout prix ?
L'immobilier peut baisser sans hausse des taux
J'ai souvent entendu cette contre-vérité flagrante : "achetez maintenant car même si les prix baissent les taux remonteront donc vous n'y gagnerez rien".
Pour vous convaincre que cela n'est pas vrai, regardez la période 1991-1997 où les prix ont baissé en France et où dans le même temps les taux ont fortement baissé également !
La variation de l'immobilier dépend de beaucoup d'autres facteurs que les taux. Ainsi même s'il est vrai qu'une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier, une baisse de l'immobilier peut aussi se produire sans hausse des taux.
De toute manière, la baisse des taux n'a que très partiellement compensé la hausse des prix de l'immobilier depuis 1998.
Les avantages issus de la baisse des taux sont noyés dans la hausse des prix
Cas pratique
Ce qui valait 100 000 euros en 1998 vaut 200 000 euros aujourd'hui.
Alors c'est vrai, à l'époque les gens d'endettaient à 6% sur 15 ans et aujourd'hui ils s'endettent à 4% sur 25 ans.
Regardons donc la différence de mensualités : 855 euros dans le premier cas et 1076 euros dans le deuxième si emprunt de 100% du montant. Ouf, vous me direz la hausse de l'immobilier est très nettement atténuée car la mensualité n'a augmenté que de 26% là où le prix d'acquisition a augmenté de 100%.
Bon, en plus il faut compter que les frais à peu près égaux à 10% du prix d'acquisition sont passé de 10 000 euros à 20 000 euros donc l'apport doit être bien plus conséquent dans le deuxième cas !
Plaçons-nous maintenant au bout de 7 ans, durée moyenne de détention d'un bien immobilier et supposons que notre acquéreur veuille revendre.
1er cas : au bout de 7 ans, notre acquéreur a payé 74 298 euros à sa banque. Le capital restant dû s'élève à 63 588 euros.
2ème cas : au bout de 7 ans, notre acquéreur a payé 95 452 euros à sa banque (soit quand même 21 154 euros que dans le premier cas qui s'ajoutent au 10 000 euros d'apport supplémentaires !) mais surtout, le capital restant dû s'élève à 160 874 euros.
Nous parlons bien sûr du même bien dans les 2 cas et donc rien ne garantit que l'on revende plus cher dans le cas 2 que dans le cas 1. La situation du revendeur cas 1 est donc beaucoup plus favorable malgré des taux plus élevés.
En réalité, il faut tenir compte de l'inflation mais je vous rassure, cela ne justifie pas et de loin une telle différence.
Conclusion
La baisse des taux a certes constitué un avantage mais la hausse des prix l'a très nettement contrebalancé.
En tant qu'acheteur, revenir au cas 1 (taux plus élevés et prix plus faibles) est une bonne chose. De plus, en cas d'apport conséquent, la différence entre les deux cas est encore plus flagrante. Et enfin, en achetant avec des taux élevés, on a toujours l'opportunité de renégocier son crédit si les taux baissent ensuite !
De la hausse à la baisse
Vous vous demandez peut-être comment on peut passer de la hausse à la baisse ? Par exemple par les mécanisames suivants :
Naissance de la hausse
La baisse des taux et des prix raisonnables encourage l'achat et donc une hausse du marché. les acheteurs voient les prix monter et sont pressés d'acheter car plus ils attendent plus les prix sont élevés. Ils souhaitent profiter des taux bas. Le nombre d'acheteurs qui anticipent leur achat gonfle la demande et ce, d'autant plus lorsque les loyers augmentent fortement (comme çela était le cas avant 2004).
Une hausse qui s'accélère
La hausse s'entretient alors avec une sensation de pénurie car en face, l'offre semble inadaptée.
En effet au contraire des acheteurs les vendeurs ne sont pas pressés dans un marché haussier et peuvent tenter de mettre leur bien plus haut que les prix du marché car ils savent que dans quelques mois, le marché aura rattrapé ce prix plus élevé. Ce type de comportement entretient la hausse et la sensation de pénurie. Cette sensation de pénurie pousse les gens à tenter de se loger tant qu'il est temps et accroît la demande surtout avec des taux qui continuent à baisser.
Au bout de quelques temps, la hausse s'accroît encore car le bouche à oreille parle de plus-values extraordinaires et que les acheteurs se disent que la "richesse" ou du moins de bonnes plus-values sont à leur portée.
Le rôle des investisseurs
La hausse est également alimentée par la demande des investisseurs attirés par la faiblesse des taux, les plus-values potentielles, la prévoyance pour la retraite, des mesures fiscales telles que la loi de Robien et également par la faiblesse des placements alternatifs.
Une hausse auto-entretenue avec des limites
On est dans un mouvement de hausse auto-entretenue : les acheteurs se pressent pour acheter ce qui demain vaudra plus cher et alimentent ainsi une hausse qui semble ne pas devoir finir.
Sauf que celle-ci a des limites. Les loyers durant leur période de hausse sont loin d'avoir augmenté autant que les prix d'achat donc les rendements locatifs ont déjà baissé. Puis les mouvements des locataires les plus solvables vers l'achat, rend le marché de la location plus compliqué d'autant que le dispositif Robien déverse de nombreux bien à la location sur le marché. Les loyers (nouveaux baux) n'augmentent plus voire baissent. Les rendements locatifs baissent encore (car les prix d'achat continuent d'augmenter) diminuant l'arrivée de certains investisseurs (des articles déconseillant l'investissement locatifs apparaissent) et poussant certains bailleurs à prendre leur plus-value. La demande diminue.
Concernant les utilisateurs, nombres d'acquéreurs sont exclus du marché de l'achat à cause de la hausse, faisant baisser la demande solvable.
Parallèlement, la flambée de l'immobilier pousse a construire un maximum (c'est le cas en ce moment). L'offre s'accroît. Le marché commence à ralentir.
Un début de retournement
Les journaux commencent à dire que le plus haut est atteint. Les acheteurs encore solvables se pressent moins et les vendeurs pensent que c'est le moment de vendre au prix fort et certains anticipent la mise en vente de leur bien. Le marché commence à se retourner.
Certains acheteurs reportent leur achat car ils ne souhaitent pas s'endetter sur 25 ans pour un bien ne correspondant pas à toutes leurs attentes sur un marché incertain alors qu'ils l'auraient peut être fait dans un marché haussier oèu les plus-values semblent garanties. Cet attentisme encourage l'accumulation des stocks. Certains vendeurs pressés (héritage, divorce) commencent à baisser leur prix. Et la baisse entraîne la baisse comme la hausse a entraîné la hausse...
Il faut noter qu'une hausse des taux précipiterait la chute.
Mises en garde avant d'acheter
Vous avez peut-être envie d'acheter. Avant de vous décider, je vous conseille de prendre conscience des risques de l'achat.
La possibilité d'une baisse
Tout d'abord sachez qu'une baisse des prix de l'immobilier de 20% à 40% n'est pas à écarter dans les prochaines années. Des institutions comme la Banque de France l'envisagent sérieusement. Le très sérieux journal The Economist la juge même très probable. Et de manière générale, les médias l'évoquent de plus en plus ouvertement : à titre d'exemple vous pouvez vous rendre sur le lien suivant http://www.blog6.fr/blog/blogsix/a_lantenne/2005/09/24/la__bulle_immobilire__va-t-elle_clater_et visionner une émission diffusée dernièrement sur M6.
D'ailleurs sachez qu'une baisse de grande ampleur a eu lieu il n'y a pas si longtemps que cela en France. Elle a touché principalement la région parisienne et la Côte d'Azur de 1991 à 1998 et les baisses ont été très importantes. Vous trouverez notamment les baisses sur Paris dans le tableau accessible ici http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649 : en euros constants (c'est à dire en intégrant l'inflation), la baisse a été de plus de 40% !
Nous verrons plus tard comment une baisse peut s'enclencher.
Les risques de la baisse
Si elle survient, la future baisse ne sera pas dommageable pour la plupart des gens : la majorité verra seulement s'envoler des plus-values virtuelles et y gagnera même si elle cherche un logement plus grand.
En revanche, les vrais risques concernent ceux qui achètent quasiment au plus haut. Or la grande majorité des experts reconnaissent que c'est justement le cas aujourd'hui et les dernières statistiques viennent le confirmer.
Quels sont les risques qui sont pris ? Tant que vous n'avez pas besoin de revendre votre bien, aucun souci : vous continuer à payer vos mensualités tranquillement. Le problème intervient si vous avez besoin ou envie de revendre. Les raisons peuvent être multiples : séparation-divorce, logement devenu trop petit, mutation, problèmes avec le logement, le quartier, le voisinage, problèmes d'argent (chômage ou maladie par exemple).
Sachez qu'en France, la détention moyenne d'un bien immobilier est d'environ 7 ans. Or en s'endettant sur de très longues durées, on rembourse surtout des intérêts sur les premières années. En cas de chute du marché, on peut donc se retrouver à devoir plus à la banque que le bien ne vaut.
Illustration
Prenons donc le cas d'Emilie et Stéphane ayant acheté un logement à 200 000 euros en 2005 : n'ayant d'apport que pour les frais divers (20 000 euros), ils ont emprunté 200 000 euros sur 25 ans en 2005 avec un taux de 4.3% assurance comprise. Au bout de 7 ans, ils ont payé à leur banque 91 483 en mensualités mais le capital amorti n'est lui que de 36 426 : ils doivent encore 163 574 euros à la banque. En attendant, les prix ont chuté de 30%. Leur bien ne peut être vendu que 140 000 euros. Avec cette somme, ils ne peuvent même pas rembourser leur banque. La situation est donc très délicate pour eux surtout s'ils doivent revendre et qu'ils n'ont pas d'économies par ailleurs...
De plus, ils ont perdu leur apport de 20 000 euros. Même si leurs remboursements mensuels de 1090 euros n'étaient pas plus élevés qu'un loyer, ils sont perdants d'au moins 43 000 euros par rapport à une location et se retrouvent surtout en situation périlleuse financièrement.
Conclusion
Acheter, c'est prendre des risques d'autant plus élevés que :
- l'emprunt est réalisé sur une longue durée
- l'apport est faible
- le taux d'endettement est élevé et ne permet pas de mettre beaucoup d'argent de côté
- Le bien n'est pas adapté aux besoins ou envies sur une longue durée
- l'achat est réalisé en haut de cycle et le bien a donc une probabilité non négligeable de baisser.
Si vous vous trouvez dans cette situation, soyez donc très prudent !
Bienvenue sur ce blog !
Le but de ce blog est de prendre un peu de recul avec un secteur en pleine ébullition : le marché immobilier.
En prélable, remarquons que l'achat immobilier n'a pas d'équivalent car il correspond à l'ensemble des éléments suivants :
- L'achat immobilier correspond à un besoin de première nécessité : se loger (même si bien sûr la location remplit aussi ce rôle).
- L'emplacement de l'achat immobilier détermine le lieu de et le cadre de vie de l'acheteur et de sa famille au quotidien quand il s'agit d'une résidence principale.
- L'achat immobilier peut constituer la base d'un passe-temps pour tous les passionnés de bricolage et de décoration.
- L'achat immobilier comporte une part psychologique importante. Etre propriétaire renvoie dans l'inconscient collectif à des notions comme la sécurité, la construction d'un patrimoine, une certaine indépendance, le nid douillet d'une famille, un élément à transmettre... Il véhicule aussi de nombreuses idées reçues qu nous décrypterons ensemble.
- Les sommes mises en jeu par un achat immobilier sont souvent les plus grandes qui seront manipulées par un particulier au cours de sa vie.
- L'achat immobilier engage souvent sur des durées très longues : 15, 20, 25 voire 30 ans.
- L'achat immobilier est un investissement financier. A ce titre, il peut faire l'objet de spéculation, permettre des plus-values mais comporte aussi des risques de moins-values... Les cycles n'épargnent pas le marché de l'immobilier.
- L'achat immobilier permet au particulier d'emprunter des sommes très importantes et de bénéficier de l'effet de levier du crédit.
- L'achat immobilier peut générer un complément de revenu avec l'investissement locatif.
- L'achat immobilier peut aujourd'hui être utilisé comme un produit de défiscalisation au travers du dispositif Robien.
En résumé, l'achat immobilier correspond à des motivations multiples qui diffèrent selon les individus. Lorsqu'il s'agit d'une résidence principale, il a des conséquences fortes sur la vie de l'acheteur au quotidien. Dans tous les cas, les sommes mises en jeu sont importantes et bénéficient de l'effet de levier du crédit : les opportunités sont donc fortes mais les risques également.
Avant de se lancer dans un achat immobilier, il convient donc de prendre un peu de recul en :
- S'interrogeant sur ses motivations rationnelles et irrationnelles lors de l'achat
- Vérifiant l'adéquation de cet achat à ses attentes et besoin à moyen et long-terme
- Evaluant la viabilité financière et la rentabilité de l'achat à court, moyen et long-terme en intégrant les différents risques