L'Oeil de l'immo

samedi 10 décembre 2005

Au sujet de la pénurie et de l'impression de pénurie

Une des raisons couramment utilisée pour expliquer la hausse des prix des logements est la pénurie. On n'aurait pas contruit assez de logements en France, le parc existant ne satisfairait donc pas la demande ce qui entraînerait une hausse des prix. Tout cela paraît à première vue assez logique mais je vous propose de nous pencher un peu sur la question de la pénurie.

Comment évaluer la pénurie ?

On parle beaucoup de la pénurie de logements mais plus rarement de chiffres précis : combien manquerait-il de logements ? Cela ne semble pas évident à dire. D'ailleurs les rares qui évoquent des chiffres donnent des estimations qui varient beaucoup (de 200 000 à plus d'un million). Dans le même temps, il existe de nombreux logements vacants évalués à près de 2 millions. Cela semble assez contradictoire.

En fait la pénurie est très difficile à évaluer car  :

• On peut avoir une pénurie locale alors qu'on a un excédent de logements dans d'autres zones.
• La pénurie peut être une pénurie de logements abordables. Il y a suffisamment de logements pour tout le monde mais ceux-ci sont trop chers et la population qui se concentre sur les prix les moins élevés est plus nombreuse que l'offre.
• Certains propriétaires peuvent refuser de mettre leur logement sur le marché (par exemple parce qu'ils jugent trop difficile d'expulser un locataire indélicat).
• Certaines habitudes peuvent évoluer du fait de la pénurie ou de la cherté des logements: colocation, phénomène Tanguy, cohabitation... Faut-il comptabiliser les personnes qui font ces choix comme une demande latente ?
• Chômage et précarité de l'emploi excluent une partie importante de la population des logements non aidés.
• etc.

En fait, on voit que parler de la pénurie de manière générale est assez impropre. Une pénurie s'exprime dans une zone géographique donnée, pour un prix et un type de logement donnés. Du fait de l'augmentation importante des prix, on peut par exemple avoir une pénurie de petits logements peu chers (sur lesquels se concentrent les étudiants, les célibataires, les faibles revenus...) et avoir un excédent de (trop chers) logements familiaux.

Des facteurs augmentant l'impression de pénurie

Les taux bas et l'augmentation des prix poussent les gens à se précipiter vers l'achat dès qu'ils le peuvent ce qui augmente la demande et participe donc à une apparente pénurie. De plus outre le fait qu'elle encourage l'achat, l'augmentation des prix crée une pénurie de logements abordables. L'impression de pénurie elle-même pousse à l'achat (de peur de ne plus pouvoir se loger) ce qui accroît encore la demande et donc l'impression de pénurie ambiante.

De plus, les médias aiment beaucoup parler de pénurie en montrant une queue devant une chambre de bonne au 6ème sans ascenseur ou une famille qui se trouve réduite à vivre dans une caravane. Cela donne l'impression au téléspectateur ou au lecteur que la pénurie est bien là et qu'il a bien de la chance de pouvoir se loger.

Conclusion

Si la pénurie elle-même est difficile à évaluer, l'impression de pénurie a été particulièrement vive ces dernières années. Or l'impression de pénurie pousse à acheter au plus vite pour se loger ainsi qu'à faire de l'investissement locatif (puisque le risque de vacance locative semble peu vraisemblable) : elle participe donc à une hausse de la demande et donc du prix des logements. Cette hausse a 2 conséquences : elle entretient encore une impression de pénurie (en particulier de logements abordables) mais elle entraîne aussi une construction accrue.

A moyen terme, la construction devrait donc résorber la pénurie. Mais l'impression de pénurie peut perdurer bien plus longtemps que la pénurie elle-même pour plusieurs raisons :

• La pénurie est difficile à évaluer et donc l'absence de pénurie aussi.
• La pénurie a été relayée pendant des années par les médias et reste gravée dans la tête des gens.
• Tant que les acquéreurs potentiels sont persuadés qu'il y a bien pénurie, il pensent que les prix ne peuvent que monter et anticipent leur achat. La demande est donc artificiellement gonflée.
• Avec la hausse des prix, l'excédent de logements se trouve surtout dans les biens chers inaccessibles à la plupart des acquéreurs et la pénurie de logements abordables perdure. Il faut donc attendre que les prix des biens les plus chers baissent d'abord puis entraînent, par réaction en chaîne, une baisse de l'ensemble des prix ce qui peut mettre plusieurs années.

En conclusion, je pense que l'impression de pénurie peut être tout à fait artificielle et irrationnelle et être tout à la fois moteur et conséquence d'un phénomène de bulle immobilière. Paradoxalement, une impression de pénurie déconnectée d'une pénurie réelle pourrait même finalement aboutir à un excédent de logements !

vendredi 2 décembre 2005

Achat immobilier et psychologie

L'achat immobilier n'est pas un achat comme un autre. Il présente de nombreuses caractéristiques parmi lesquelles la psychologie joue un rôle important.

En premier lieu, je vais reprendre ici quelques caractéristiques de l'achat immobilier que j'ai présenté dans le premier message de ce blog :

• L'achat immobilier correspond à un besoin de première nécessité : se loger (même si bien sûr la location remplit aussi ce rôle).
• L'emplacement de l'achat immobilier détermine le lieu de et le cadre de vie de l'acheteur et de sa famille au quotidien quand il s'agit d'une résidence principale.
• L'achat immobilier peut constituer la base d'un passe-temps pour tous les passionnés de bricolage et de décoration.
• L'achat immobilier comporte une part psychologique importante. Etre propriétaire renvoie dans l'inconscient collectif à des notions comme la sécurité, la construction d'un patrimoine, une certaine indépendance, le nid douillet d'une famille, un élément à transmettre... Il véhicule aussi de nombreuses idées reçues qu nous décrypterons ensemble.
• Les sommes mises en jeu par un achat immobilier sont souvent les plus grandes qui seront manipulées par un particulier au cours de sa vie.
• L'achat immobilier engage souvent sur des durées très longues : 15, 20, 25 voire 30 ans.
• L'achat immobilier est un investissement financier. A ce titre, il peut faire l'objet de spéculation, permettre des plus-values mais comporte aussi des risques de moins-values... Les cycles n'épargnent pas le marché de l'immobilier.
• L'achat immobilier permet au particulier d'emprunter des sommes très importantes et de bénéficier de l'effet de levier du crédit.
• L'achat immobilier peut générer un complément de revenu avec l'investissement locatif.
• L'achat immobilier peut aujourd'hui être utilisé comme un produit de défiscalisation au travers du dispositif Robien.

Nous laisserons de côté ici l'achat immobilier comme investissement locatif, spéculatif ou outil de défiscalisation pour nous concentrer sur l'achat d'une résidence principale.
Je vous propose de nous pencher sur quelques valeurs qu'on associe assez spontanément à l'achat immobilier : stabilité, sécurité, liberté, indépendance, construction du nid familial, placement de bon père de famille, richesse...

Achat immobilier = stabilité (?)

En achetant un bien immobilier, on se pose. Aujourd'hui, les acheteurs s'endettent souvent sur de très longues durées : on ne sait pas de quoi demain sera fait mais on "sait "qu'on continuera à rembourser son crédit avec une mensualité généralement définie à l'avance, qu'on vivra dans le même environnement. Cela peut constituer un point d'ancrage, une certaine stabilité qui rassure dans un monde instable.

Mais : l'achat immobilier n'empêche pas l'instabilité et la rend même plus parfois plus pénible. Divorce, chômage, mutation peuvent être plus difficiles à gérer avec un lourd emprunt immobilier. Rappelons que le secteur immobilier est peu liquide.

Achat immobilier = sécurité (?)

En achetant un bien immobilier, on garantit le fait d'avoir un toit sur la tête pour soi et sa famille. L'assurance-décès garantit la pleine-propriété en cas de décès prématuré. Tout cela semble sécurisant.

Mais : en cas de soucis financiers avec impossibilité de rembourser les échéances, la propriété peut devenir un piège plus qu'une sécurité. En comparaison, les locataires bénéficient d'une bonne protection en France et peuvent choisir d'aller dans une location moins chère ou dans une nouvelle région si nécessaire.
Hormis la propriété, il existe des assurances pour garantir un capital à sa famille en cas de décès.

Achat immobilier = liberté (?)

L'achat immobilier semble donner plus de liberté que la location. On ne se sent pas frustré d'avoir à demander l'autorisation avant de repeindre le salon, on peut casser les murs, on peut aménager son espace de vie selon ses souhaits.

Mais : cette liberté a aussi ses limites. Il faut d'abord avoir les moyens financiers de ses ambitions de travaux et de décoration ce qui n'est pas forcément évident avec le remboursement de l'emprunt.
De plus l'achat immobilier entrave d'autres libertés : celle de changer facilement d'environnement si celui-ci ne convient plus, celle de se faire plaisir dans d'autres domaines (vacances, loisirs...) si les mensualités sont trop lourdes...

Achat immobilier = indépendance (?)

"Mieux vaut avoir un petit chez-soi qu'un grand chez les autres." En achetant son logement, on n'est pas dépendant d'un propriétaire qui peut décider de revendre son bien en fin de bail, qui peut refuser de faire les travaux nécessaires... De plus on n'est plus dépendant de l'évolution de son loyer.

Mais : on est dépendant de son banquier, de l'évolution des taux en cas de crédit à taux variable, de ses voisins, de l'entretien de son bien immobilier, du marché immobilier en cas de revente...

Achat immobilier = construction du nid familial (?)

L'achat immobilier s'inscrit dans la lignée d'autres projets tels qu'emménagement, mariage, enfant... Il peut être vu comme un engagement qui participe à la construction du couple. il peut aussi être ressenti comme la base, le nid à partir duquel construire sa famille.

Mais : heureusement, on n'a pas besoin d'être propriétaire pour être heureux dans son logement, construire son couple et sa famille.

Achat immobilier = placement de bon père de famille (?)

Avec l'achat immobilier, on rembourse un capital alors qu'en étant locataire, on "jette les loyers par les fenêtres". L'achat immobilier est donc considéré dans l'inconscient collectif comme un placement sûr et sensé.

Mais : si les loyers sont peu élevés par rapport aux prix d'achat, l'achat immobilier n'est pas forcément rentable. Les risques de baisse de l'immobilier existent aussi. Enfin, on peut également se construire un capital en étant locataire.

Achat immobilier = richesse (?)

Devenir propriétaire d'un logement de plusieurs centaines de milliers d'euros donne un statut, un sentiment de richesse.

Mais : avant d'avoir fini le remboursement de son emprunt, on n'est qu'accédant à la propriété et au début de l'emprunt, on est surtout propriétaire de dettes !

Conclusion

L'achat immobilier véhicule de nombreuses valeurs psychologiquement rassurantes et agréables. Elles ne peuvent être ignorées même si elles ne sont pas toujours objectivement exactes. Sans casser ses rêves, il peut donc être raisonnable de se poser des questions et de faire quelques calculs avant d'acheter. Il serait dommage de se rendre compte après coup que ses motivations d'achat n'étaient que des illusions...