Acheter ou louer ? Voilà bien souvent l'alternative qui se pose pour se loger.

Tout d'abord, sachez qu'il n'y a pas de réponse toute faite à cette question. De nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour y répondre et ils dépendent beaucoup de votre situation. Voici quelques questions qu'il peut-être intéressant de vous poser avant de vous décider.

Avez-vous une forte probabilité de revendre rapidement ou pourrez-vous garder votre bien sur le long terme ?

Cette question est déterminante. Sachez qu'il existe lors de l'achat des frais fixes non négligeables et non récupérables en cas de revente rapide d'un bien : frais d'agence et frais de notaire en particulier. A cela peuvent parfois s'ajouter des frais de remboursement anticipé du crédit. On peut estimer que les frais divers qui ne sont pas un investissement mais seulement une dépense s'élèvent à environ 10% du montant global de votre achat.
Ces frais représentent souvent des sommes importantes qu'il ne faut pas négliger.

De plus, en achetant à crédit, la part consacrée aux intérêts (par rapport au remboursement du capital) est maximale en début de remboursement et d'autant plus importante que la durée de remboursement est longue. C'est pourquoi le capital réellement remboursé est souvent peu important au bout de 4 ou 5 ans en regard des mensualités versées.
 

Frais fixes importants et faible remboursement du capital au début du crédit expliquent pourquoi il vaut en général mieux mieux louer sur une courte période. En cas de marché largement orienté à la hausse, les plus-values peuvent compenser ces éléments défavorables à l'achat mais ce n'est plus le cas dans un marché stagnant et encore moins dans un marché orienté à la baisse. 

La location est plus flexible, comporte beaucoup moins de frais fixes et permet de s'adapter rapidement à vos besoins. 

Ce premier point est favorable à l'achat si : 

·       Vous êtes dans une situation familiale stable. 

·       Vous achetez un bien correspondant à vos besoins pour de nombreuses années. 

·       Vous n'êtes pas soumis à la mobilité professsionnelle. 

En revanche, il est favorable à la location si : 

·       Vous êtes dans une situation familiale non établie (ex : célibataire). 

·       Vous ne pouvez acheter un bien qui correspondra à vos besoins ou vos attentes sur les années futures (exemple : couple souhaitant des enfants et ne pouvant acheter qu'un deux pièces) 

·       La probabilité d'une mobilité professionnelle est importante.

Quel est le rapport entre l'achat à la location pour le même type de bien dans votre secteur de recherche ?

Suivant le type de bien, la localisation et la période, l'achat ou la location sont plus ou moins favorables d'un point de vue purement financier.

Estimez le loyer mensuel du bien souhaité ainsi que le prix d'achat pour un bien équivalent. Puis, divisez le prix d'achat par le loyer mensuel. Le nombre obtenu représente le nombre de mois de loyers nécessaires pour acheter un bien équivalent si vous achetiez comptant. Les investisseurs recommandent que ce nombre se situe entre 120 et 150 mais il peut être beaucoup plus élevé. Bien sûr, plus ce chiffre est élevé, plus la location est préférable à l'achat et inversement.

Illustration : Par exemple à Paris, de nombreux bien se vendent à 6000 euros le mètre carré alors que la location coûte 20 euros du mètre carré c'est à dire un rapport de 300 soit 25 ans de loyers. Pour un 50 mètre carrés le prix d'achat représente 300 000 euros soient des mensualités de 1788 euros aux taux actuels sur 20 ans alors que le loyer est lui de 1000 euros. Dans ce cas, en louant, la part d'argent qui peut être mise de côté chaque mois est importante sans compter les frais que le locataire n'a pas au contraire du propriétaire (charges, taxe foncière, frais d'entretien et bien sûr tous les frais fixes du début...).
Dans ce type de cas, même en envisageant une durée de détention du bien de 10 ans, il est souvent intéressant de louer à condition de mettre le différentiel d'argent de côté et de le placer sur un bon support.

Ce propos est encore une fois à modérer suivant l'évolution du marché tant des prix d'achat que des loyers. Mais dans tous les cas, il est intéressant de vérifier le rapport entre prix d'achat et loyer car il permet de révéler la rentabilité de votre investissement éventuel : si celle-ci est faible et donc le rapport élevé, il y a des chances pour que le prix d'achat soit surévalué donc méfiez-vous !

A noter également : dans certaines zones, pour certains types de bien, le marché locatif est très peu développé et l'exercice peut donc être difficile à réaliser ce qui sous-entend également que le bien de vos rêves n'est peut-être pas disponible à la location. Dans ce cas, l'achat peut être une bonne solution s'il est réalisé dans de bonnes conditions.

Êtes-vous passionné de bricolage et de décoration ?

Ce point peut sembler marginal mais il a son importance. Si vous aimez beaucoup bricoler, l'achat immobilier s'avère a priori plus favorable car votre marge de manoeuvre est bien plus grande en tant que propriétaire : vous aurez par exemple du mal à abattre des cloisons en étant locataire...

De plus, outre le fait de vous faire plaisir en aménageant votre intérieur, vous pouvez si vous êtes vraiment bricoleur acheter un bien à rénover que vous revaloriserez en le remettant à neuf. Si vous avez acheté votre bien en dessous du marché (ce qui est normal pour un bien à rénover), vous serez donc moins perdant en cas de baisse de l'immobilier et d'autant plus gagnant en cas de stagnation ou de hausse.

Comment anticipez-vous  l'évolution du marché immobilier dans les prochaines années ?

Ce point est bien sûr déterminant. Quelle qu'ait été leur situation personnelle, rares sont les personnes qui ont eu raison d'acheter à Paris en 1991 (avant le krach) et celles qui ont eut raison de choisir de louer en 1998 si elles pouvaient acheter.

A vous de vous faire votre propre opinion en vous renseignant au maximum sur l'évolution à venir du marché. Vous pourrez voir dans d'autres articles qu'une baisse me semble probable. Même si nul n'est devin, rappelez-vous tout de même de ces deux adages : les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel et les performances passées ne présagent en rien les performances futures.