L'immobilier peut baisser sans hausse des taux

J'ai souvent entendu cette contre-vérité flagrante : "achetez maintenant car même si les prix baissent les taux remonteront donc vous n'y gagnerez rien".
Pour vous convaincre que cela n'est pas vrai, regardez la période 1991-1997 où les prix ont baissé en France et où dans le même temps les taux ont fortement baissé également !
La variation de l'immobilier dépend de beaucoup d'autres facteurs que les taux. Ainsi même s'il est vrai qu'une hausse des taux favoriserait une baisse de l'immobilier, une baisse de l'immobilier peut aussi se produire sans hausse des taux.

De toute manière, la baisse des taux n'a que très partiellement compensé la hausse des prix de l'immobilier depuis 1998.

Les avantages issus de la baisse des taux sont noyés dans la hausse des prix 

Cas pratique

Ce qui valait 100 000 euros en 1998 vaut 200 000 euros aujourd'hui.
Alors c'est vrai, à l'époque les gens d'endettaient à 6% sur 15 ans et aujourd'hui ils s'endettent à 4% sur 25 ans.
Regardons donc la différence de mensualités : 855 euros dans le premier cas et 1076 euros dans le deuxième si emprunt de 100% du montant. Ouf, vous me direz la hausse de l'immobilier est très nettement atténuée car la mensualité n'a augmenté que de 26% là où le prix d'acquisition a augmenté de 100%.
Bon, en plus il faut compter que les frais à peu près égaux à 10% du prix d'acquisition sont passé de 10 000 euros à 20 000 euros donc l'apport doit être bien plus conséquent dans le deuxième cas !

Plaçons-nous maintenant au bout de 7 ans, durée moyenne de détention d'un bien immobilier et supposons que notre acquéreur veuille revendre.
1er cas : au bout de 7 ans, notre acquéreur a payé 74 298 euros à sa banque. Le capital restant dû s'élève à 63 588 euros.
2ème cas : au bout de 7 ans, notre acquéreur a payé 95 452 euros à sa banque (soit quand même 21 154 euros que dans le premier cas qui s'ajoutent au 10 000 euros d'apport supplémentaires !) mais surtout, le capital restant dû s'élève à 160 874 euros.
Nous parlons bien sûr du même bien dans les 2 cas et donc rien ne garantit que l'on revende plus cher dans le cas 2 que dans le cas 1. La situation du revendeur cas 1 est donc beaucoup plus favorable malgré des taux plus élevés.
En réalité, il faut tenir compte de l'inflation mais je vous rassure, cela ne justifie pas et de loin une telle différence.

Conclusion

La baisse des taux a certes constitué un avantage mais la hausse des prix l'a très nettement contrebalancé.
En tant qu'acheteur, revenir au cas 1 (taux plus élevés et prix plus faibles) est une bonne chose. De plus, en cas d'apport conséquent, la différence entre les deux cas est encore plus flagrante. Et enfin, en achetant avec des taux élevés, on a toujours l'opportunité de renégocier son crédit si les taux baissent ensuite !