Mises en garde avant d'acheter
Vous avez peut-être envie d'acheter. Avant de vous décider, je vous conseille de prendre conscience des risques de l'achat.
La possibilité d'une baisse
Tout d'abord sachez qu'une baisse des prix de l'immobilier de 20% à 40% n'est pas à écarter dans les prochaines années. Des institutions comme la Banque de France l'envisagent sérieusement. Le très sérieux journal The Economist la juge même très probable. Et de manière générale, les médias l'évoquent de plus en plus ouvertement : à titre d'exemple vous pouvez vous rendre sur le lien suivant http://www.blog6.fr/blog/blogsix/a_lantenne/2005/09/24/la__bulle_immobilire__va-t-elle_clater_et visionner une émission diffusée dernièrement sur M6.
D'ailleurs sachez qu'une baisse de grande ampleur a eu lieu il n'y a pas si longtemps que cela en France. Elle a touché principalement la région parisienne et la Côte d'Azur de 1991 à 1998 et les baisses ont été très importantes. Vous trouverez notamment les baisses sur Paris dans le tableau accessible ici http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649 : en euros constants (c'est à dire en intégrant l'inflation), la baisse a été de plus de 40% !
Nous verrons plus tard comment une baisse peut s'enclencher.
Les risques de la baisse
Si elle survient, la future baisse ne sera pas dommageable pour la plupart des gens : la majorité verra seulement s'envoler des plus-values virtuelles et y gagnera même si elle cherche un logement plus grand.
En revanche, les vrais risques concernent ceux qui achètent quasiment au plus haut. Or la grande majorité des experts reconnaissent que c'est justement le cas aujourd'hui et les dernières statistiques viennent le confirmer.
Quels sont les risques qui sont pris ? Tant que vous n'avez pas besoin de revendre votre bien, aucun souci : vous continuer à payer vos mensualités tranquillement. Le problème intervient si vous avez besoin ou envie de revendre. Les raisons peuvent être multiples : séparation-divorce, logement devenu trop petit, mutation, problèmes avec le logement, le quartier, le voisinage, problèmes d'argent (chômage ou maladie par exemple).
Sachez qu'en France, la détention moyenne d'un bien immobilier est d'environ 7 ans. Or en s'endettant sur de très longues durées, on rembourse surtout des intérêts sur les premières années. En cas de chute du marché, on peut donc se retrouver à devoir plus à la banque que le bien ne vaut.
Illustration
Prenons donc le cas d'Emilie et Stéphane ayant acheté un logement à 200 000 euros en 2005 : n'ayant d'apport que pour les frais divers (20 000 euros), ils ont emprunté 200 000 euros sur 25 ans en 2005 avec un taux de 4.3% assurance comprise. Au bout de 7 ans, ils ont payé à leur banque 91 483 en mensualités mais le capital amorti n'est lui que de 36 426 : ils doivent encore 163 574 euros à la banque. En attendant, les prix ont chuté de 30%. Leur bien ne peut être vendu que 140 000 euros. Avec cette somme, ils ne peuvent même pas rembourser leur banque. La situation est donc très délicate pour eux surtout s'ils doivent revendre et qu'ils n'ont pas d'économies par ailleurs...
De plus, ils ont perdu leur apport de 20 000 euros. Même si leurs remboursements mensuels de 1090 euros n'étaient pas plus élevés qu'un loyer, ils sont perdants d'au moins 43 000 euros par rapport à une location et se retrouvent surtout en situation périlleuse financièrement.
Conclusion
Acheter, c'est prendre des risques d'autant plus élevés que :
- l'emprunt est réalisé sur une longue durée
- l'apport est faible
- le taux d'endettement est élevé et ne permet pas de mettre beaucoup d'argent de côté
- Le bien n'est pas adapté aux besoins ou envies sur une longue durée
- l'achat est réalisé en haut de cycle et le bien a donc une probabilité non négligeable de baisser.
Si vous vous trouvez dans cette situation, soyez donc très prudent !
/https%3A%2F%2Fassets.over-blog.com%2Ft%2Fcedistic%2Fcamera.png)